Gayrimenkul, Türkiye’de en güvenli yatırım limanı olarak görülse de, her taşınmaz size kazanç garantisi vermez. Özellikle duygusal kararlar, piyasa analizinden uzak yaklaşımlar ve kulaktan dolma bilgiler, yatırımcıları yıllarca sürecek bir amortisman çıkmazına sokabiliyor. Sektör profesyonellerine göre, gayrimenkulde kaybetmenin formülü üç ana maddede gizli: Yanlış lokasyon, yanlış fiyat ve yanlış zamanlama.
İşte gayrimenkul alırken veya satarken uzak durmanız gereken o hatalar:
1. Yanlış Lokasyon: Gelecek Vaat Ediyor Efsanesine Kanmak
Gayrimenkulün altın kuralı Lokasyon, lokasyon, lokasyondur; ancak bu kural çoğu zaman yanlış yorumlanır. Sadece ucuz olduğu için şehrin gelişme aksında olmayan, altyapısı tamamlanmamış veya nüfusun terk ettiği bölgelerden mülk almak, parayı toprağa gömmekle eşdeğerdir.
Hata: Sosyal donatıları (okul, hastane, ulaşım) olmayan ve imar planlarında kısa vadede yatırım görünmeyen kuş uçmaz kervan geçmez yerlere yatırım yapmak.
Doğru Olan: Şehrin büyüme yönünü analiz etmek, metro/ulaşım projelerini takip etmek ve demografik yapısı güçlenen bölgelere odaklanmak. Unutmayın, evin içini tadilatla değiştirebilirsiniz ama lokasyonunu asla değiştiremezsiniz.
2. Yanlış Fiyat: En Pahalı Ev En İyisidir Yanılgısı
Bir mülkü piyasa değerinin üzerinde almak (pahalıya mal etmek), kâr marjınızı daha imza atarken yok eder. Genellikle alıcılar, mülkün potansiyeline değil, satıcının yaptığı lüks dekorasyona para ödeyerek hata yaparlar.
Hata: Kira çarpanı (amortisman süresi) 30-40 yılı bulan mülkleri, sırf görüntüsü güzel diye satın almak. Veya bölgedeki emsal rayiç bedelleri araştırmadan, satıcının istediği ilk rakamı kabul etmek.
Doğru Olan: Duygusal değil, matematiksel düşünün. Bölgedeki benzer evlerin satış fiyatlarını kıyaslayın, kira getirisini hesaplayın. Kelepir sandığınız ev, tadilat masraflarıyla piyasa fiyatının üzerine çıkıyorsa o ev pahalıdır.
3. Yanlış Zamanlama: FOMO (Kaçırma Korkusu) ile Hareket Etmek
Piyasalar döngüseldir. Fiyatların zirve yaptığı, kredi faizlerinin tavan yaptığı bir dönemde panikle alım yapmak veya tam tersi, piyasa durgunken nakit ihtiyacı korkusuyla malı ölü fiyata satmak en büyük finansal kayıpları doğurur.
Hata: Fiyatlar daha da artacak, hemen almalıyım korkusuyla bütçeyi aşan borçlanmalara girmek veya piyasa analizi yapmadan "satıp kurtulayım" psikolojisine girmek.
Doğru Olan: Gayrimenkul uzun vadeli bir oyundur. Piyasayı okumak, kredi faiz oranlarını ve enflasyon verilerini takip etmek gerekir. Kriz dönemleri nakdi olan için alım fırsatı, canlı piyasalar ise satış fırsatı olabilir.
Profesyonel Destek Şart
Bu üç hatanın ortak noktası bilgi eksikliği ve analiz yapmamaktır. Milyonluk yatırımlar yaparken bir emlak danışmanından veya değerleme uzmanından destek almak, sizi olası bir servet kaybından koruyacak en ucuz sigortadır.