Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracısını kendi ihtiyacı gerekçesiyle tahliye eden ev sahibi, aynı konutu 2 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Bu kural, kiracının haklarını korumak ve kötüye kullanımı engellemek amacıyla düzenlenmiştir.
Hukuki Dayanak
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 355:
“Kiraya veren, ihtiyaç, yeniden inşa ve imar sebeplerine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmişse, haklı sebep olmadıkça, boşalan taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Madde 355/2 ise, kiraya verenin bu kurala aykırı hareket etmesi halinde, eski kiracının tazminat davası açma hakkı bulunduğunu açıkça düzenler.
Bu düzenlemenin temel amacı, ev sahibinin tahliye hakkını kötüye kullanmasını önlemektir. Yani, ev sahibinin gerçekten konuta kendi ihtiyacı varsa (örneğin kendisi oturacaksa, çocuğu veya anne-babası için kullanacaksa) tahliye talebi haklıdır. Ancak bu gerekçe, kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başka bir kiracıya vermek için kullanılamaz.
Uygulamada Ne Oluyor?
Eğer ev sahibi, tahliyeden sonraki 2 yıl içinde konutu üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracı tazminat talep edebilir.
Mahkemeler, çoğu durumda ev sahibinden gerçekten konutta oturduğunu veya yakın akrabalarının oturduğunu kanıtlamasını istemektedir.
Kiracının mağduriyetini önlemek için Yargıtay da kararlarında bu düzenlemeyi sıkı şekilde uygulamaktadır.
Gayrimenkul hukukçuları, ev sahiplerinin tahliye talebinde bulunurken dikkatli olmaları gerektiğini vurguluyor:
“İhtiyaç nedeniyle tahliye, sıkı şartlara bağlı bir haktır. Ev sahibi gerçekten ihtiyacı olmadan böyle bir talepte bulunursa hem tazminat öder hem de güven ilişkisini zedeler.”
Kiracıların en büyük güvencesi olan bu düzenleme, ev sahiplerinin tahliye hakkını suistimal etmesini engelleyen önemli bir yasal korumadır. Dolayısıyla, tahliye kararı alındığında ev sahibinin konutu gerçekten kendi kullanımına ayırması ve en az 2 yıl boyunca başkasına kiralamaması yasal bir zorunluluktur.