Gayrimenkul hukukunu ve arsa yatırımlarını yakından ilgilendiren yeni düzenleme hayata geçti. İmar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazda meydana gelen değer artışının vergilendirilmesini ve kamuya kazandırılmasını esas alan yönetmelik, mülk sahiplerinin kafasında soru işaretleri yarattı.
Yanlış Algıya Dikkat: Her İmar Değişikliği Kapsama Girmiyor
Kamuoyunda oluşan "Arsama imar geldi, devlete borçlandım" korkusunun yersiz olduğuna dikkat çeken Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemenin sınırlarını net çizdi. Yeni yönetmelik, belediyelerin genel planlama çalışmaları kapsamında yaptığı imar değişikliklerini (örneğin bir tarlanın konut imarına açılması) kapsamıyor.
Bu düzenleme, mülk sahibinin kendi isteği ve başvurusu ile yapılan "fonksiyon değişikliklerini" hedefliyor.
Hangi Durumlarda Ödeme Yapılacak?
Fonksiyon Değişikliği: Örneğin, konut imarlı bir arsanın ticari alana çevrilmesi talebi.
Yoğunluk Artışı: Kat maliklerinin bir araya gelerek kat adedini veya inşaat alanını artırmak istemesi.
Karma Kullanım Talepleri: Turizm + Konut veya Ticaret + Konut gibi özel değişiklik talepleri.
Özetle; idarenin genel planlaması dışında, rant odaklı bireysel plan değişiklik taleplerinden doğan değer artışının yüzde 90'ı kamuya "Değer Artış Payı" olarak ödenecek.
Değer Artışı Nasıl Hesaplanacak?
Süreç, keyfi uygulamaların önüne geçmek için sıkı kurallara bağlandı. Değer tespiti şu aşamalarla yapılacak:
SPK Lisanslı Rapor: Değerleme, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme firmaları tarafından hazırlanacak raporlarla belirlenecek.
Uzman Şartı: Raporu hazırlayan uzmanlardan en az birinin şehir plancısı, harita mühendisi veya mimar olması zorunlu kılındı.
Kıymet Takdir Komisyonu: Belediyeler bünyesinde kurulacak komisyonlar, en az iki farklı değerleme raporunun aritmetik ortalamasından az olmamak kaydıyla nihai rakamı belirleyecek.
Ödeme Kolaylığı ve İstisnalar
Mülk sahiplerini rahatlatacak ödeme planları da yönetmelikte yer aldı:
Peşin Ödeme İndirimi: Değer artış payını peşin ödemek isteyenlere yüzde 10 indirim uygulanacak.
Taksit İmkanı: İsteyen mülk sahipleri ödemeyi 4 taksite bölebilecek.
Kimler Muaf?
Kentsel dönüşüm alanları (Riskli alanlar), kamu taşınmazları ve vakıf mülkiyetleri bu uygulamanın dışında tutulacak. Ayrıca, kamu hizmet alanına (okul, hastane vb.) ayrılmış ancak yıllardır kamulaştırılmamış arazilerde yapılan plan değişiklikleri de vatandaşın mağduriyetini gidermek adına kapsam dışı bırakılabilecek.