Site ve apartman yaşamında en sık tartışma konusu olan başlıklardan biri otopark kullanımı. Posta’da yer alan habere göre, kat mülkiyeti sistemine tabi binalar ve sitelerde, bağımsız bölümler dışında kalan tüm alanlar “ortak yer” sayılıyor. Bu kapsamda otoparklar da kural olarak tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açık alanlar arasında yer alıyor.
Otopark Ortak Alan mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; ortak alanlar, tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde bulunuyor ve bu alanlardan yararlanma da eşitlik ilkesine tabi. Yani herhangi bir kat maliki, “Bu alanı kendime ayırdım” diyerek ortak bir alan üzerinde tek başına tasarruf hakkı elde edemiyor.
Bu nedenle, yönetim planında veya tapu kayıtlarında özel bir düzenleme yoksa, otoparklar herkesin kullanımına açık. Araç sayısının park alanından fazla olduğu durumlarda ise “önce gelen park eder” kuralı geçerli oluyor. Sonradan gelen kat maliki için ayrıca bir hak doğmuyor.
Yönetim Planı Her Şeyi Değiştirebilir
Ancak bu kuralın önemli istisnaları var. Eğer binanın veya sitenin yönetim planında, bazı ortak alanların belirli bağımsız bölümlere tahsis edildiğine dair açık bir hüküm bulunuyorsa, durum değişiyor. Yönetim planı, tapu kayıtlarıyla birlikte bağlayıcı nitelik taşıyor.
Bu tür tahsisler, daire satın alan herkes için alenidir. Yani bir kişi daireyi satın alırken, otopark ya da başka bir alanın belirli bir bağımsız bölüme tahsis edildiğini bilerek mülkiyet edinmiş sayılıyor. Bu durumda söz konusu alan, hukuken hâlâ ortak yer olsa da fiilen sadece tahsis edilen kat maliki tarafından kullanılabiliyor.
Tapuda “Eklenti” Olarak Kayıtlı Alanlar
Bir diğer istisna ise tapu kayıtlarında karşımıza çıkıyor. Bazı ortak alanlar, tapuda “eklenti” olarak bağımsız bölümlere tescil edilebiliyor. Kömürlük, depo, kiler gibi alanlar buna örnek.
Eğer bir otopark alanı da tapuda bağımsız bölümün eklentisi olarak kayıtlıysa, bu alan o dairenin malı gibi kabul ediliyor. Eklenti, bağımsız bölümden ayrı olarak satılamıyor; daire el değiştirdiğinde eklentisiyle birlikte yeni malike geçiyor. Bu durumda, söz konusu park yerini yalnızca o bağımsız bölümün maliki kullanabiliyor.
Keyfi Yer Ayırmak Mümkün Değil
Özetle;
- Yönetim planında tahsis yoksa,
- Tapuda eklenti kaydı bulunmuyorsa,
hiçbir kat maliki ortak alanlarda kendine özel park yeri ayıramıyor. Bu tür uygulamalar hukuka aykırı sayılıyor ve diğer kat maliklerinin itiraz hakkı doğuyor.
Otopark tartışmalarının önüne geçmek için daire satın almadan önce yönetim planının ve tapu kayıtlarının mutlaka incelenmesi, sonradan yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşıyor.