Basitçe ifade etmek gerekirse; mülkün toplam bedelini, o mülkten alacağınız aylık kira bedeline böldüğünüzde çıkan sonuçtur.
Kira Çarpanı = Mülk Fiyatı / Aylık Kira Getirisi
Çıkan Sonuç Ne Anlama Geliyor?
Hesapladığınız bu sayı, yatırımınızın kendini kaç ayda amorti edeceğini söyler. Piyasada genel kabul görmüş kriterler şöyledir:
144 Ay Altı: "Kusursuz" bir yatırım. Kaçırılmaması gereken bir fırsat.
168 Ay Altı: "İyi" bir yatırım. Güvenli liman.
180–220 Ay: Sınır bölgesi. Bölge potansiyeli yüksekse değerlendirilebilir.
220 Ay Üstü: Riskli alan. Getiri hızı, paranın maliyetinin altında kalabilir.
Örnek: 2 Milyon TL değerinde bir daireniz olduğunu ve 15.000 TL kira getirdiğini varsayalım.
2.000.000 / 15.000 = 133 Ay. >
Bu hesapla mülk, "çok iyi seviye" bir yatırım kategorisine girer.
Gizli Giderleri Unutmayın: Net vs. Brüt
Hesap makinesinde çıkan 133 ay sizi heyecanlandırabilir, ancak gerçekçi bir analiz için madalyonun diğer yüzüne bakmalısınız. Brüt kira getirisi her zaman cebinize giren net para değildir.
Yatırımın gerçek çarpanını bulmak için şu kalemleri de hesaba katmalısınız:
Aidat ve Boş Kalma Süresi: Mülkün boş kaldığı aylar maliyetinizi artırır.
Bakım ve Onarım: Beklenmedik tadilat masrafları kâr marjını daraltır.
Vergi Yükümlülükleri: Emlak vergisi ve kira geliri vergisi net kazancınızı düşürür.
Tüm bu giderler düşüldüğünde, kağıt üstünde 144 ay görünen bir yatırımın gerçek çarpanı 168 aya çıkabilir. Bu hala "iyi" bir rakam olsa da, planlamanızı bu netlik üzerinden yapmanız sizi finansal sürprizlerden korur.
Gayrimenkul piyasasında her pahalı mülk kötü bir yatırım olmadığı gibi, her güzel görünen ev de kazançlı bir yatırım değildir. Yatırımın kalitesini tuğlalar değil, doğru kurgulanmış rakamlar belirler.