Ancak her kira geliri otomatik olarak vergiye tabi değildir: belirli durumlarda istisna uygulanabilir, ücret dışı gelirler toplamı sınırları aşarsa beyan yükümlülüğü doğabilir.
İstisna (Muafiyet): Ne Kadar Kira Geliri Vergiden Muaf?
Konut kira gelirleri için her yıl belirlenen bir istisna sınırı vardır. Eğer yıllık kira geliri bu sınırın altında kalıyorsa, gelir vergisine tabi olmaz ve beyanname vermek zorunda kalmazsınız.
Örneğin:
-
2024 için istisna sınırı 33.000 TL’dir.
-
2025 yılında ise konut kira gelirlerine ilişkin istisna sınırı 47.000 TL olarak belirlenmiş durumda.
Bu durumda, 2025’te yıllık kira geliriniz 47.000 TL ve altında ise, beyanname verme zorunluluğunuz olmayabilir.
Eğer konut dışındaki taşınmazlardan kira geliri elde ediyorsanız (örneğin işyeri), bu istisna sınırı genellikle uygulanmaz.
Hesaplama Yöntemleri: Götürü Gider ve Gerçek Gider
Kira gelirinin vergilendirilmesinde iki farklı yöntem kullanılabilir: götürü gider yöntemi ve gerçek gider yöntemi.
Götürü gider yöntemi: Kira gelirinden %15 oranında sabit gider düşülür (belgelere gerek olmadan).
Gerçek gider yöntemi: Kiraya verilen taşınmazla bağlantılı tüm faturalı giderler, kredi faizleri, amortisman, bakım-onarım giderleri, vergi, sigorta giderleri gibi kalemler gelirden düşülebilir.
Önemli husus: Götürü gider yöntemini tercih edenler, bu kararı en az 2 yıl boyunca değiştiremezler.
Vergi Matrahı ve Vergi Oranları
Vergi matrahı, kira gelirinden istisna ve giderler çıkartıldıktan sonra kalan tutardır. Bu matrah, Gelir Vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
2025 yılı için ücret dışı gelirler (örneğin kira geliri) için vergilendirme dilimleri şu şekilde belirlenmiştir:
158.000 TL’ye kadar %15
158.000 TL ile 330.000 TL arasındaki kısım için %20
330.000 TL ile 800.000 TL arasındaki kısım için %27
800.000 TL ile 4.300.000 TL arasındaki kısım için %35
4.300.000 TL’i aşan kısmın %40’ı
Örnek vermek gerekirse: Kira gelirinden sonra oluşan vergi matrahınız 200.000 TL ise, 158.000 TL kısmı %15 ile, kalan 42.000 TL kısmı %20 ile vergilendirilir.
Beyan & Ödeme Zamanı
Beyanname Verme Süresi: Kira gelirlerinin olduğu yılın ertesi yıl Mart ayı içinde (1–31 Mart tarihleri arasında) verilir.
Vergi Ödeme: Hesaplanan vergi iki eşit taksitte ödenir: Mart ayı içinde birinci taksit, Temmuz ayı içinde ikinci taksit.
Damga Vergisi: Beyannamenin yanında ayrıca damga vergisi de ödenir.
Uygulamalı Basit Örnek
Diyelim ki 2025 yılında bir konuttan yıllık kira geliri 80.000 TL elde ettiniz:
İstisna düşülür: 80.000 TL – 47.000 TL = 33.000 TL
Gider yöntemi örneği (götürü gider):
%15 götürü gider: 33.000 × 0,15 = 4.950 TL
Vergiye tabi matrah: 33.000 – 4.950 = 28.050 TL
Vergi oranı %15 (çünkü 28.050 TL, ilk dilime giriyor) → 28.050 × 0,15 = 4.207,50 TL
Üzerine damga vergisi eklenir → toplam vergi borçlandırması tamamlanır.
(Not: Eğer gerçek gider yöntemi tercih edilmiş olsaydı, giderlerinizin toplamı 4.950 TL’ye ulaşmışsa ya da aşmışsa daha düşük matrah oluşabilirdi.)
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kiraya verilen taşınmazın türüne (konut, işyeri, arsa) göre vergi hukukundaki uygulama farklı olabilir.
Götürü gider veya gerçek gider tercihi, tüm taşınmazlar için ortak olmalıdır, kısmi seçim yapılamaz.
Harcamaların belgelendirilmesi önemlidir; gerçek gider yönteminde belge olmayan bir gider kabul edilmez.
Peşin tahsil edilen kiralar (birden fazla yıl için alınan kira) ilgili yılın geliri sayılır, tahsil yılına bakılmaz.
Dövizle tahsil edilen kiralarda, tahsil tarihi itibarıyla Merkez Bankası döviz kuru kullanılmalıdır.