Yanlış hazırlanan bir madde, yıllarca süren tahliye davalarına veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Avukat Hakan Dimdik, kiraya verenlerin haklarını koruma altına alacak 8 kritik tavsiyeyi paylaştı.
İşte gayrimenkul sahiplerinin kira sözleşmesi imzalarken dikkat etmesi gereken stratejik detaylar:
1. Teslim Tutanağı ve Ödeme Düzeni
Sözleşmenin imza tarihi ile taşınmazın kiracıya fiili teslim tarihi her zaman aynı olmayabilir. Bu nedenle, taşınmazın teslim edildiğine dair mutlaka bir hüküm konulmalı, gerekirse teslim tutanağı düzenlenmelidir.
Ödeme konusunda ise en büyük yanılgı, kiranın kendiliğinden "peşin" ödeneceğinin sanılmasıdır. Eğer sözleşmeye "her ay peşin ödenir" ibaresi konulmazsa, TBK 314 gereği kiracı kirayı ay sonunda ödeme hakkına sahip olur. Bu durumun önüne geçmek için ödeme kanalı ve zamanı net bir şekilde banka hesabı belirtilerek yazılmalıdır.
2. Kira Süresi ve Tahliye Davaları Arasındaki Bağlantı
Kira süresini belirlerken aceleci davranılmamalıdır. Birçok tahliye davası, sözleşme süresinin bitimine bağlı olarak açılır. Örneğin; 10 yıllık uzun vadeli bir sözleşme yaptıysanız, bu süre dolmadan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmanız hukuken zorlaşabilir. Ayrıca TBK m. 347 uyarınca, 5 yıllık bir sözleşmenin üzerine 10 yıllık bir uzama süresinin ekleneceğini ve her yeni sözleşmenin bu 10 yıllık süreci sıfırlayabileceğini unutmamalısınız.
3. Döviz Yasağı ve Kira Artış Oranları
Ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kira bedelini döviz olarak belirlemek isteyebilirsiniz ancak dövizle sözleşme yasağı konusundaki güncel mevzuatı mutlaka kontrol etmelisiniz. Kira artış oranlarında ise üst sınır TÜFE’dir. "TEFE+ÜFE ortalaması" gibi belirsiz veya kanuni sınırı aşan ibareler geçersiz sayılabilir. Ayrıca sözleşmeye, mülk sahibinin "kira tespit davası açma hakkından vazgeçtiği" gibi aleyhte maddelerin konulmadığından emin olunmalıdır.
4. Giderlerin Paylaşımı: Vergi ve Yan Giderler
Kanuna göre aksi kararlaştırılmadıkça zorunlu sigorta ve vergileri (Emlak Vergisi gibi) kiraya veren öder. Ancak sözleşmeye eklenecek özel bir hükümle bu yükümlülükler taraflar arasında yeniden bölüştürülebilir. Özellikle aidat, elektrik, su gibi yan giderlerin ödenmemesinin de bir tahliye sebebi sayılacağını ve bu borçların "kira borcu" hükmünde olduğunu sözleşmeye yazmak, ev sahibine ek güvenlik sağlar.
5. Depozito ve Demirbaş Güvencesi
Depozito (güvence bedeli) alınırken, bu bedelin iadesinin "o günkü kira bedeli üzerinden mi" yoksa "nakit rakam üzerinden mi" yapılacağı netleştirilmelidir. En önemlisi de taşınmazın içindeki eşyalar, kombi, ankastre gibi demirbaşlar; marka, model ve seri numaralarıyla detaylı bir liste halinde sözleşmeye eklenmelidir.
6. Kefillik mi, Birden Fazla Kiracı mı?
Kira sözleşmelerinde kefil kullanımı oldukça yaygındır ancak hukuki şartları ağırdır. Kefilin sorumlu olduğu tutar ve tarih, kendi el yazısı ile yazılmalıdır. Eğer kiracı evliyse, eşinin rızasının alınması şarttır. Hukuki açıdan daha pratik bir çözüm ise; sözleşmeyi tek bir kiracı yerine, evde yaşayacak veya işyerini kullanacak birden fazla kişiyle "kiracı" sıfatıyla imzalamaktır. Bu, mülk sahibine karşı müteselsil sorumluluk yaratarak tahsilat şansını artırır.
7. Aile Konutu ve Tahliye Taahhüdü
Eğer kiralanan yer bir "aile konutu" ise, kiracı tek başına sözleşmeyi feshedemez. Bu riski yönetmek adına sözleşmenin her iki eşle birden yapılması en isabetli yoldur. Ayrıca, tarihleri boş bırakılan bir tahliye taahhüdü alınsa bile, aile konutu söz konusu olduğunda yine eşin rızasının aranabileceği (TBK 349/1) göz önünde bulundurulmalıdır.
8. Tüzel Kişi ve Şirket Kiralamaları
Kiracınız bir şirket veya dernek ise, imzayı atan kişinin temsil yetkisini (imza sirkülerini) mutlaka kontrol etmelisiniz. Güvenceyi artırmak için şirket ortaklarının da şahsen sözleşmede kiracı olarak yer alması, şirketin tasfiyesi veya iflası durumunda mülk sahibini koruyan bir kalkandır.