Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse, ev sahipleri artık yalnızca TÜFE oranına bağlı kalmadan rayiç bedellere göre kira artışı talep edebiliyor. Kira ilişkisinin 7. yılında olması, ev sahibine bu hakkı tanıyor.
Uzmanlara göre, bu durumda ev sahibi “kira tespit davası” açarak mahkemeden rayiç bedel üzerinden yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
Mahkeme rayiç bedeli bilirkişiyle belirliyor
Kira tespit davalarında mahkeme, taşınmazın bulunduğu muhite uygun rayiç kira değerini belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırıyor. Elde edilen rayiç bedel üzerinden genellikle yüzde 10 indirim yapılarak yeni kira bedeli belirleniyor.
Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nda bu oranın yüzde 10 ila 20 arasında olabileceği belirtilse de, uygulamada mahkemeler çoğunlukla yüzde 10 indirim esas alıyor.
Kira tespit davası tahliye nedeni değildir
Kira tespit davası açılması, kiracının tahliyesini gerektirmez. Bu dava yalnızca kira bedelinin yeniden belirlenmesine yöneliktir. Kiracının tahliyesi için farklı koşulların oluşması gerekir.
Örneğin:
Kiracının kirasını hiç ödememesi veya eksik ödemesi,
Ev sahibinin ihtar çekerek 30 gün ödeme süresi vermesi,
Kiracının bu sürede borcunu ödememesi durumunda tahliye davası açılması mümkündür.
Ayrıca 10 yıllık uzama süresi sonunda da ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu süre, sözleşmenin ilk bitiş tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra başlar. Yani örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi varsa, tahliye talebi 11. yılın sonunda gündeme gelebilir.
Dava süreci ne kadar sürüyor?
İstanbul özelinde kira tespit davalarının yaklaşık 1,5 yıl sürdüğü belirtiliyor. Eğer karar Bölge Adliye Mahkemesi’ne (BAM) taşınırsa, bu süreç bir 1,5 yıl daha uzayabiliyor.
Avukat tutmak zorunlu mu?
Kira tespit veya tahliye davalarında avukat tutmak zorunlu değil. Ancak dava sürecinde yapılabilecek usul hataları nedeniyle hak kaybı yaşanmaması için, bir avukatla iş birliği yapılması uzmanlar tarafından öneriliyor.