Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, mevcut kiracının o mülkteki geçmişi, ödeme düzeni ve “eski kiracı” olma vasfı göz önünde bulundurularak, belirlenen rayiç bedel üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim yapılır. İşte bu uygulama, hukuk literatüründe hakkaniyet indirimi olarak adlandırılır.
Neden Uygulanıyor?
- Kiracı Sadakati: Uzun süreli kiracıların mülkü koruma ve düzenli ödeme yapma alışkanlığı ödüllendirilir.
- Tahliye ve Yeniden Kiralama Maliyeti: Mülk sahibinin yeni bir kiracı bulma sürecindeki emlakçı komisyonu, boya-badana ve boş kalma riski gibi maliyetlerden kurtulmuş olması indirim gerekçesi sayılır.
Mülkiyet Hakkı mı, Sosyal Adalet mi?
Hakkaniyet indirimi, beraberinde ciddi bir tartışmayı da getiriyor: Bu uygulama gerçekten “hakkaniyetli” mi?
Mülk Sahiplerinin Cephesi
Ev ve iş yeri sahipleri, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira gelirlerinin zaten piyasanın gerisinde kaldığını savunuyor. Bilirkişinin belirlediği güncel rakam üzerinden bir de mahkemece indirim yapılması, mülkiyet hakkının zedelendiği ve gelirin “kamulaştırıldığı” eleştirilerine yol açıyor.
Kiracıların Cephesi
Kiracılar için ise bu indirim, barınma hakkının korunması adına hayati bir öneme sahip. Piyasa koşullarının aniden fırladığı dönemlerde, mevcut kiracıya “piyasa fiyatını” birebir dayatmak, kiracının ekonomik olarak yerinden edilmesine neden olabiliyor.
Mahkemeler Nasıl Karar Veriyor?
Mahkemeler, hakkaniyet indirimini uygularken standart bir formülden ziyade somut olayın özelliklerine bakar. Yargıtay’ın son dönem kararlarında vurgulanan temel unsurlar şunlardır:
- Kiracılık Süresi: Kiracı mülkte ne kadar uzun süredir oturuyorsa, indirim oranı o kadar üst sınıra (%20) yaklaşabilir.
- Bölgesel Rayiçler: Bölgedeki kira artış hızı ve emsal kira sözleşmeleri titizlikle incelenir.
- Ekonomik Koşullar: Ülkenin genel ekonomik durumu ve enflasyon verileri, hakkaniyetin sınırlarını belirlemede rol oynar.
Kira tespit davalarında uygulanan indirim, sadece matematiksel bir hesaplama değil; toplumsal barışı korumaya yönelik hukuki bir enstrümandır. Ancak piyasa rayici ile gerçek ödenen kira arasındaki makas açıldıkça, bu indirimin “hakkaniyet” mi yoksa “mağduriyet” mi yarattığı tartışılmaya devam edecektir.