Bir mülk sahibi, içinde kiracı varken evini satmaya karar verebilir. Bu durum, mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur. Ancak kiracının da devam eden bir sözleşmesi ve “konut dokunulmazlığı” hakkı mevcuttur. Peki, kanun bu hassas dengede ne diyor?
Kanun Ne Diyor? (TBK Madde 319)
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi bu durumu net bir şekilde çerçeveler: “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”
Yani özetle; kiracı, müstakbel alıcıların evi görmesine engel olamaz. Ancak bu hak, mülk sahibi tarafından sınırsız bir şekilde kullanılamaz.
Mülk Sahibinin Yükümlülükleri
Ev sahibi, satış sürecini yönetirken kiracısının huzurunu kaçırmamakla yükümlüdür:
- Önceden Bildirim: Gezip görme eylemi için kiracıya “uygun bir süre önce” haber verilmelidir. Aniden kapıya gelip evi göstermek hukuka uygun değildir.
- Makul Saatler: İncelemeler, kiracının günlük yaşamını aksatmayacak, mesai saatleri dışındaki uygun zamanlarda veya tarafların mutabık kaldığı saatlerde yapılmalıdır.
- Kiracı Yararının Gözetilmesi: Haftanın her günü, günün her saati evi ziyarete açmak “makul” kabul edilmez.
Kiracı Evi Göstermezse Ne Olur?
Eğer kiracı, haklı bir sebep olmaksızın evi göstermeyi reddederse; mülk sahibi mahkemeye başvurarak “Kiralananı Göstermeye İzin” davası açabilir. Mahkeme bu durumda, bilirkişi incelemesiyle evin hangi gün ve saatlerde gösterilebileceğini karara bağlar.
Satılık İlanı Asılabilir mi?
Kanunda konutun camına veya dış cephesine “Satılık” ilanı asılmasına dair açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, bu durum bir “menfaat dengesi” meselesidir. Mülk sahibinin satış hakkını kullanabilmesi için duyuru yapması gerekir. Ancak ilan asılması kiracının huzurunu bozacak veya mahremiyetini ihlal edecek boyuta ulaşmamalıdır. Eğer kiracı ilanın asılmasına rıza göstermiyorsa, zorla ilan asmak “huzur ve sükunu bozma” kapsamında değerlendirilebilir.
Özetle Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Tahliye Nedeni Değildir: Evin satılığa çıkarılması veya satılması, kiracının derhal tahliye edilmesi gerektiği anlamına gelmez. Yeni malik, ancak kendisinin, eşinin veya alt/üst soyunun konut ihtiyacı varsa belirli süreler dahilinde tahliye talep edebilir.
- Rıza Esastır: Kiracının izni olmadan eve girmek “konut dokunulmazlığını ihlal” suçunu oluşturur.
- Hukuki Yol: Anlaşmazlık durumunda tarafların kendi kurallarını koyması yerine yargı yoluna başvurması en sağlıklı yöntemdir.