Gayrimenkul piyasasında sular durulmuyor. Artan kira bedelleri nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar arasındaki gerilim tırmanırken, hukuki süreçlerdeki bilgi eksikliği tarafları zor durumda bırakıyor. Uzmanlar, özellikle kulaktan dolma bilgilerle hareket eden mülk sahiplerinin ve kiracıların, Türk Borçlar Kanunu (TBK) karşısında ciddi yaptırımlarla karşılaşabileceği konusunda uyarıyor.
Peki, en çok hangi konularda hata yapılıyor? İşte ev sahibi ve kiracıların mutlaka bilmesi gereken yasal gerçekler:
1. İhtiyacım Var Diyip Kiracıyı Çıkarırsanız Dikkat: 3 Yıl Yasağı
Ev sahipleri için en büyük hukuki risklerin başında "ihtiyaç sebebiyle tahliye" geliyor. Eğer bir ev sahibi, kendisinin veya birinci derece yakınının (eş, çocuk, anne-baba) konut ihtiyacı gerekçesiyle kiracısını tahliye ettirirse, bu konutu 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Bu kural ihlal edilirse ne olur? Ev sahibi, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalabilir. Kanun koyucu burada kiracının keyfi olarak çıkarılmasını engellemeyi hedefliyor.
2. Ev Satılsa Bile Kiracı Hemen Çıkarılamaz
Halk arasında en yaygın yanlışlardan biri; "Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorundadır" inancıdır. Oysa yasa bu konuda kiracıyı koruyan net sürelere sahiptir.
Konutun el değiştirmesi, kiracıya anında tahliye yükümlülüğü getirmez.
Yeni ev sahibi, mülkü satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmelidir.
İhtardan sonra ise tahliye davası açabilmek için 6 ay beklemesi gerekir.
3. Sözleşme Bitti, Evden Çık Devri Yok
Kira sözleşmelerinde sürenin dolması, tahliye için tek başına yeterli bir sebep değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı aksini bildirmedikçe kira sözleşmeleri süresi dolduğunda kendiliğinden birer yıl uzar. Ev sahibinin sadece "süre bitti" diyerek kiracıyı çıkarma hakkı bulunmamaktadır; tahliye için yasada belirtilen (ihtiyaç, yeniden inşa, 10 yıllık uzama süresi vb.) haklı nedenlerin oluşması gerekir.
4. 1 TL Eksik Kira Bile Tahliye Sebebi Olabilir
Kiracılar için en kritik uyarı finansal disiplin konusunda geliyor. Kiranın düzenli ödenmesi kadar, tam ödenmesi de hayati önem taşıyor.
Kiranın sürekli olarak eksik yatırılması (örneğin 1 TL bile olsa), ev sahibi için haklı tahliye gerekçesi doğurabilir.
Mahkemeler, bu durumu sözleşmeye aykırılık ve iyi niyet kurallarını ihlal olarak değerlendirebilmektedir.
5. Ev Sahibinin Hesabı Kapalı Mazeret Değil
Bazı durumlarda kiracılar, ev sahibinin banka hesabını kapatmasını ödeme yapmamak için bir gerekçe olarak görebiliyor. Ancak hukukta bu bir mazeret sayılmıyor. Eğer hesap kapalıysa, kiracının borcunu ödemek için PTT havalesi veya Noter aracılığıyla ödeme yeri tayini gibi kanıtlanabilir yollara başvurması şart. Aksi halde temerrüde düşerek tahliye riskiyle karşı karşıya kalabilirler.
6. İzinsiz Alt Kira ve Hor Kullanma
Kiracının, ev sahibinin yazılı izni olmadan evi başkasına kiralaması (alt kira) veya odalarını başkasına devretmesi yasaktır. Ayrıca kiralanan mülkün "özenle kullanılması" yasal bir yükümlülüktür. Olağan yıpranmayı aşan, mülke zarar veren kullanımlar, ev sahibine hem tazminat talep etme hem de tahliye davası açma hakkı verir.