Ondokuz Mayıs Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mali Hukuk Ana Bilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Murat Batı, “Vergi Reformları ve Öneriler” kitabında boş ev vergisinin diğer ülkelerdeki uygulamalarını inceledi.
Hürriyet'ten Neşe Karanfil'in haberine göre; İspanya’da konut fiyatlarındaki artışı önlemek adına belli bir süre boş kalan konutlardan yüzde 150’ye kadar bir oranda boş ev vergisi alınması gündeme geldi. Düzenleme bölgelere göre farklı şekillerde tasarlandı.
Örneğin Katalonya bölgesinde tüzel kişilere ait en az 2 yıl boş kalan konutlar ile gerçek kişilerin en az 2 yıl boş kalan 15 adetten fazla konutları için boş ev vergisi ödenmesi kararlaştırıldı. İlk etapta ek vergi yüzde 50 uygulanıyor ancak sahip olunan konut sayısı ve boş kaldığı yıl ne kadar fazlaysa bu oran yüzde 100 veya yüzde 50 oranında artırılabiliyor.
İki yıldan fazla boş kalan konutlara bu oran yüzde 100; aynı belediye sınırları içinde konut sayısına bağlı olarak da yüzde 150 oranına kadar ek bir vergi uygulanabiliyor.
Batı kitabında, İspanya’daki uygulamanın çok fazla istisna ve muafiyet içerdiğini, bu nedenle verginin uygulanmasını biraz zora soktuğunu belirterek, İspanya’da 3.5 milyon boş ev olduğunun tahmin edildiğini kaydetti.
KANADA’DA GENİŞLETİLDİ
Batı’ya göre Kanada, boş evler vergisi adıyla Vancouver şehrinde uyguladı ve daha sonra iyi vergi tahsilatı gerekçe gösterilerek bunu 2022 yılı başından itibaren Toronto’da da uygulamaya başladı.
Benzer düzenlemeler Kaliforniya’da boş mülk vergisi adıyla uygulandı. Fransa ise boş kalan konutların piyasa fiyatının yüzde 20’si kadarını ek vergi olarak almaya başladı.
TÜRKİYE’DE NASIL OLMALI?
Prof. Dr. Murat Batı, hem değerli konut vergisi hem de emlak vergisinin emlak vergisi yasasındaki “Vergi değeri” üzerinden hesaplandığını, emlak vergisinin konutlarda binde 1, iş yerlerinde binde 2, arazilerde binde 1 ve arsalarda binde 3 olarak hesaplandığını, bu oranların büyükşehir belediye sınırları içinde iki kat olarak uygulandığını hatırlattı.
Konutlardan alınan bina vergisinin tahsilat tutarının toplam vergi gelirleri içindeki payının binde 4-5 oranına denk geldiğine dikkat çeken Batı, “Bu oranların birkaç katına çıkarılması durumunda bile caydırıcılık etkisi pek fazla olmayabilir.
Bu nedenle boş ev vergisi fikrini ülkemiz mali, hukuki ve ekonomik koşullar kapsamında yeniden değerlendirmek gerekir” değerlendirmesini yaptı. Batı, bir gayrimenkulün gerçek satış bedeliyle belediyede kayıtlı bedeli olan vergi değeri arasında parasal olarak çok büyük fark bulunduğunu kaydetti.
Bu nedenle hem emlak vergisi hem de getirilecek boş ev vergisi hesaplamasında vergi değeri yerine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce yapılacak bir değerleme üzerinden ya da değerleme hizmeti sunan firmalarca düzenlenecek bir ekspertiz raporuna göre verginin alınması gerektiğini kaydetti.
Emlakçı Mustafa Başaran emlak piyasa ile ilgili dikkat çeken açıklamalarda bulundu. Kiralık ve satılık ev fiyatlarını yükselten en büyük sebebin, emlak talebinin karşılanamaması olduğuna dikkat çeken Mustafa Başaran, "Türkiye genelinde son yıllarda emlak talebi karışlanamıyor. 3 yıl öncesine kadar ev kiralarken veya satarken zorlanıyorduk. Bazen aylarca tutulmayan evler oluyordu.
Şuan için öyle bir şey söz konusu değil. Özellikle pandemiden sonra fiyatlarda büyük artış yaşandı. Pandemi nedeniyle artan inşaat sektörü masrafları sektörü yavaşlattı. Bu durumda yeni konutların yapılamaması sonucu doğurdu. Bu sebeple evlere talep arttı fakat bu talep karşılanamadı. Kira ve ev fiyatları bu sebeple yükselişe geçti." dedi.
"EV SAHİBİ DE KİRACI DA MEMNUN DEĞİL"
Emlak piyasasındaki durumdan hem ev sahiplerinin hem de kiracıların memnun olmadığını ifade eden Başaran, "Ev sahibi evi kiraladığı vatandaştan kirasını alamamasından şikayetçi, kiracılarda kira fiyatlarının yüksek olmasından şikayet ediyor. Bazı ev sahipleri bu durum sebebiyle evlerin boş tutuyor. Kiraya vermekten kaçınıyor. Bu durum da ev fiyatlarını yükselmesine katkı sağlıyor." dedi.
"YENİ EVLİLER ESKİ EVLERİ TERCİH EDİYOR"
Deprem sonrası eski evlere ilginin azaldığına da dikkat çeken emlakçı Başaran, "Deprem felaketi sonrası vatandaşlarımız paniğe kapıldı. Özellikle eski binalarda yaşayan kiracılar evlerini tahliye edip daha kırsal alanlara yöneldi. Bu durum kira fiyatlarının bir miktar düşmesine sebep oldu. Fakat evlilik sezonunun açılmasıyla birlikte yeniden mecbur kalan vatandaşlar bu evleri tutmaya başladı." ifadelerini kullandı.
"ÖNÜMÜZDEKİ YILLARDA FİYATLAR DÜŞEBİLİR"
Kira ve ev fiyatlarının düşüp düşmeyeceği konusunda değerlendirmelerde bulunan Başaran, "Asgari ücretteki artış ne yazık ki kira fiyatların da artmasına da sebep oluyor. Bakanlığımız ve il müdürlükleri konuyla ilgili denetimlerini sürdürüyor fahiş fiyat artışı yapan mülk sahiplerine ceza uyguluyor. Fakat yine de fırsatçı ev sahiplerini bu cezalar geri durdurmuyor.
Bunun yanında da döviz kurundaki yükselişler de ev ve kira fiyatlarına etki ediyor. Ben yakın zamandaki süreçte ev ve kira fiyatlarında büyük düşüşler beklenmiyor. Fakat hükümetin kur fiyatlarını düşürmeye yönelik hamleleri ve yeni konutların yapılmasıyla birlikte ilerleyen yıllarda vatandaşın rahat nefes alacağı günlerin gelebileceğine inanıyorum. " ifadelerini kullandı.
"HAYALET EVLER' İÇİN HÜKÜMET HAREKETE GEÇMELİ"
Son olarak 'hayalet ev' konusuna değinen Başaran, "Kiraya yüzde 25 zam sınırından memnun olmayan bazı ev sahipleri evini kiralamaktansa boş durmasını tercih ediyor. Bu sayede fırsatçı ev sahipleri daha fazla kira geliri elde etmek istiyor.
Bu durumda kira ve ev fiyatlarını arttıran bir durum olarak öne çıkıyor. Hükümetin bu konuda adım atması gerektiğini düşünüyorum. Birden fazla evi olan ve evini kiraya vermeyen boş tutan ev sahiplerinden yüksek vergi alınmalı. Yurt dışında bazı ülkelerde bu uygulamalar mevcut. Böyle bir uygulama ülkemizde de yaygınlaşırsa yatırım amacıyla ev alanlar bu evleri elinden çıkarmak isteyecektir. Bu da fiyatlara olumlu yansıyacaktır" dedi.
