Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesi ile kiracıya bırakılan kiralananı kullanma ve yararlanma hakkının kiraya verene iadesinin sağlanması demektir.
Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sebeplerin gerçekleşmesi halinde kiracının tahliyesi sağlanmakta ve kiralanan taşınmaz boşaltılmaktadır.
Kiracı Tahliye Sebepleri
Tahliye davası için aranan kiracı tahliye sebepleri 6 başlık altında düzenlenir:
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunması nedeniyle tahliye
TBK m. 354 hükmü uyarınca dava sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaktır. Dolayısıyla tahliye davasında tahliye sebepleri ancak kanunda belirtilenler ile sınırlıdır.
Kira Artışına Sınırlama Uzatıldı
Kira artışına yüzde 25 sınırlama getiren düzenleme 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren bir yıl süre ile geçerli olacak.
Buna göre; Yeni yılda kirada yüzde 25 zam sınırlaması 1 Temmuz 2024 tarihine kadar devam edecek.
Kiranın Ödenmemesi Zamanında Ödenmemesi
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.
Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kirasını Eksik ya da Hiç Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır?
Kira bedelini eksik ödeyen ya da hiç ödemeyen kiracı karşısında kiraya veren “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” veya “tek ihtar ile tahliye” yoluna başvurabilir.
Tek ihtar ile tahliyede kira bedeli, yan giderler veya aidat ödemeyen kiracı tahliye davası açılmaksızın icra takibi başlatılmaktadır.
Tek ihtar ile tahliyenin gerçekleşmesi için kiraya veren yazılı bir ihtarname göndermiş olmalıdır.
Uygulamada “7/30 İhtarı” olarak anılan ihtarname, en az 30 günlük süre içinde giderler ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği ihbarını içermelidir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tek ihtar ile tahliye arasındaki farklar şu şekildedir:
İki haklı ihtar ile tahliye TBK’da konut ve çatılı işyeri kiraları için özel olarak düzenlenmiştir. Tek ihtar ile tahliye TBK’da adi kira sözleşmelerinde düzenlenmiştir.
İki haklı ihtar ile tahliyede kiraya veren, kiracıya süre vermek zorunda değildir. Tek ihtar ile tahliyede kiraya veren, kiracı tahliye süresi en az 30 gün olmak zorundadır.
İki haklı ihtar ile tahliye sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tek ihtar ile tahliye icra hukuk mahkemesinde görülür.
İki haklı ihtardan sonra kiranın ödenmesi halinde dahi tahliye mümkündür. Tek haklı ihtar halinde kira bedeli ödenir ise tahliye mümkün değildir.
11 TL Eksik Yatan Kira Tahliye Getirdi
İzmir’de bir kişi kirasını 11 lira eksik yatırdı. Ev sahibi konuyu yargıya taşıdı. Kiranın anlaşılan bedel üzerinden yatırılması gerektiğini belirten mahkeme, evin tahliyesine karar verdi.
Enflasyon Karşısında Eriyen Kirada Artış Nasıl Olacak?
Türk Borçlar Kanununun 138 maddesi, kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra meydana gelen olağanüstü durumlar sebebiyle sözleşme şartlarında esaslı ve şiddetli bir değişiklik olması halinde sözleşmenin taraflarına sözleşme şartlarının yeni durum ve koşullara uyarlanmasını talep etme imkânı tanımaktadır.
MADDE 138:
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kanun maddesi açıkça tarafların ön göremeyeceği olağanüstü durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenebileceğini emreder.
Kanun her ne kadar borçlu demiş olsa da kira hukukunda 2 taraf da borçludur. Kiraya veren evi teslim etmek ve kiralayana uygun şekilde sağlamakla mükelleftir.
Bu nedenle 138 madde hem kiracı için hem kiraya veren uygulanabilir niteliktedir.