Amortisman Süresinde Sert Düşüş
Konut piyasasında son yıllarda yaşanan dalgalanmalar, yatırımcı için dikkat çekici bir geri dönüş hikayesine dönüştü. 2022 yılı ortasında 329 aya (27,4 yıl) kadar çıkarak yatırımcıyı mesafeli durmaya iten kira çarpanı, 2024 yılı itibarıyla rotasını aşağı çevirdi. 2025 yılındaki kısa süreli dalgalanmanın ardından, dördüncü çeyrek verilerine göre rakam 199 aya indi.
Bu değişim, İstanbul’dan bugün konut alan bir yatırımcının, 2022 yılına göre parasını yaklaşık 11 yıl daha erken geri kazanması anlamına geliyor.
Kiralar, Satış Fiyatlarını İkiye Katladı
Bu tarihi düşüşün temelinde, kira artış hızının konut satış fiyatlarındaki artışı gölgede bırakması yatıyor. Endeksa verileri, piyasadaki makasın ne kadar açıldığını gözler önüne seriyor:
- Konut Satış Fiyatları: Son iki yılda %65,15 artarak ortalama 6 milyon 842 bin TL oldu.
- Konut Kiraları: Aynı dönemde %101,05 gibi rekor bir artışla ortalama 36 bin 707 TL’ye ulaştı.
Kiralardaki bu agresif yükseliş, satış fiyatlarındaki artışın reel bazda yavaşlamasına rağmen, mülk sahiplerinin kira getiri oranlarını zirveye taşıdı.
%25 Sınırının Kalkması Dengeleri Değiştirdi
Sektör temsilcileri, amortisman süresindeki bu iyileşmeyi hem yasal düzenlemelere hem de makroekonomik verilere bağlıyor. Özellikle kiralarda uygulanan %25 tavan fiyat sınırının kalkması, piyasanın üzerindeki baskıyı kaldırdı ve kira bedellerinin TÜFE ile uyumlu hale gelmesini sağladı.
Öte yandan, yüksek faiz oranları konut talebini baskılamaya devam ediyor. Yatırımcıların bir kısmının nakitte kalmayı tercih etmesiyle konut fiyatlarındaki artış enflasyonun altında kaldı. Verilere göre konut satışları, geçen yılın ilk çeyreğine oranla %0,3 azalarak 349 bin 396 adette kalırken, konut fiyatlarında yıllık bazda %-3,4 oranında reel bir kayıp hesaplandı.
Satış fiyatlarının durağanlaştığı, kiraların ise piyasa gerçeklerine döndüğü bu dönemde; İstanbul, gayrimenkul yatırımcısı için yeniden “hızlı geri dönüş” vadeden bir liman haline geldi.