YÜZDE 100’ÜN ÜZERİNDE
Konut fiyatları, rekor artış serisinin ardından bir süredir stabil seyrediyor. Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksine göre, mayısta yüzde 103.6 artış görüldü.
Endeks, Eylül 2022’de yüzde 189 ile rekor yükselişe imza attıktan sonra, 8 aylık seride artış hızı yavaşladı.
Yani, frene bassa da konut fiyatlarındaki yükseliş devam ediyor. Buna rağmen talep canlı ancak fiyatlar ulaşılabilirlikten uzaklaştıkça, konut satışı da azalıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, haziranda konut satışları geçen yıla göre yüzde 44.4 azalarak 83 bin 636’ya indi. Satışların sert düşmesi, vatandaşta ‘ev fiyatları düşecek’ beklentisi yaratıyor.
MALİYETLER DURMUYOR
Ancak maliyet artışları buna izin vermiyor. Yine TÜİK verilerine göre inşaat maliyet endeksi, mayısta yıllık bazda yüzde 47.95 arttı. Maliyet endeksi de Eylül 2022’de yüzde 119 ile rekor artış oranına ulaştıktan sonra hız kesti. Ancak fiyatlarda olduğu gibi maliyette de artış durmuyor.
Şu anda konut piyasasında enflasyonist ortamda maliyetler yükseliyor, üretim kesildiği için arz sorunu yaşanıyor. Vatandaş açısından ise krediye ulaşım zor ve alım gücü de düştü... Peki bu durumda konut fiyatlarının seyri ne olacak? Sektör temsilcileri anlattı.
FİRMALAR ÇEKİLDİ
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, içinde bulunduğumuz piyasanın eski tarihlerdeki örneklerine benzemediğine dikkat çekerek, şunları söyledi:
“Sektörde çok ciddi bir şekilde arz yok. Çok sayıda firma sektörden çekildi. Üretim fazla olduğu taktirde talep azalırsa fiyatlarda gerileme söz konusu oluyordu.
Ancak üretim yok, fiyatlarda gerileme olmasını beklemiyorum. Olamaz da. Maliyetler durmadı, artış devam ediyor.
Geçmiş dönemlerde firmaların ellerinde mal oluyordu, fiyatını bir miktar kırabiliyorlardı. Zamları fiyatlarına yansıtmıyorlardı. Ne zaman firmalar pozisyonlarını maliyetlere göre ayarladı fiyatlar artışa geçti.”
ARSA ETKİLİYOR
Talebin artması için fiyatların ulaşılabilir olması gerektiğine dikkat çeken Durbakayım, “Belli bir kesimin bugünkü şartlarda ulaşımı zor. Bu nedenle segment değişiyor. Daha üst montanlı konutlar satılıyor. Yazlık konutlarda anormal rakamlar var fakat talep de var. Ayrıca merkezdeki konutlar talep görüyor. Talep görenler üretiliyor ve satılıyor.
Bu maliyetlerle fiyatların aşağı inmesi mümkün değil. Fiyatların düşmesi için arsa maliyetleri önemli. Kamu arazilerinin 49 yıllığına tahsisini sektör olarak öneriyoruz. Bu olursa çok şey değişir. Arsa maliyeti olmazsa fiyat 10 liraysa 5’e düşer” diye konuştu.
ARTIK ALICI BELİRLEYECEK
MasterTürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, 2022’nin tamamında konuta hücum olduğunu, parasının değer kaybetmesini istemeyenlerin ciddi bir hareketlilik oluşturduğunu belirterek, şu değerlendirmeyi yaptı: “Şu an geldiğimiz noktada satıcının ne kadar fiyat isterse o fiyata konutunu sattığı satıcı pazar yeri, yerini artık fiyatı alıcının belirlediği alıcı pazar yerine bırakıyor.
Bu, fiyatların biraz daha makul seviyede olmasını sağlayacak. Önümüzdeki 1.5 yılda alıcı hakim pazar bekliyoruz. Konut fiyat artışının bu dönemde enflasyon oranında olacağını öngörüyoruz. Daha fazla fiyat artışı beklemiyoruz.
Son 5 yılda yıllık ortalama 1.5 milyon olan konut satış adedinin bu yıl 1.2 milyon bandında seyredeceğini öngörüyoruz. Ancak hiçbir şekilde 1.2 milyonun altında satış olmayacak ve yine hiçbir şekilde konut fiyatlarında düşüş olmayacak.”
ENFLASYONUN GERİSİNDE KALACAK
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarındaki artışın yıllık enflasyon artışının 20-25 puan gerisinde kalabileceğini belirterek, bunun nedenlerini şöyle açıkladı...
“Geçmiş dönemde çok hızlı artışlar yaşandı. Faiz oranları o kadar düşüktü ki varlıklar, enflasyona karşı dayanıklı varlığa çevrilmek isteniyordu. Bu da konut ve otomobildi. Artık herkes varlıklarını park etti. Yatırım amaçlı, değer koruma amaçlı talep zayıflayacağı için konut fiyatları enflasyona göre görece geride kalacaktır.
İkincisi, parasal sıkılaştırma kredi kanallarını daraltıyor. Faiz oranları yüzde 3’lere geldi. Kredi imkanı ortadan kalkınca kredi ile konut alacakların talebi de çekiliyor. Ayrıca bu dönemde, ticaret yapanlar daha önce satın almış oldukları varlıkları kaynak ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik satabilecekleri için piyasaya konut arz edilebilir.
Üçüncüsü, kiraya vermek üzere konut almak cazip bir yatırım aracı olmaktan çıkarılınca, kiraya vermek için konut alanlar başka yatırım araçlarına yönelecektir.”
