Son 2 yıldır fiyatlarda rekor kıran artışlar ve fahiş kira krizi, konutları gündemden düşürmüyor. Kira krizine çözüm olması için yüzde 25 artış tavanı, arabuluculuk uygulaması gibi önlemler alınırken, Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın açıklamaları sonrası ‘boş ev vergisi’ de gündeme geldi.
Boş ev vergisinin uygulama şekli tartışılırken, konutlara yönelik bir diğer vergi olan ve ev sahiplerinin 2021 yılında tanıştığı ‘Değerli Konut Vergisi (DKV)’ için de ödeme zamanı geldi. Konut fiyatlarının rekor üstüne rekor kırdığı, en düşük ortalama ev fiyatının İstanbul’da 3.2 milyona dayandığı, standart daireler için bile 5-10 milyon liraların telaffuz edildiği piyasada, herkes evinin DKV’ye tabi olup olmadığını merak ediyor.
RAYİÇ BEDELE GÖRE
Piyasada milyonluk evlerden geçilmese de bu verginin tahakkuk ettiği ev sayısı oldukça düşük...
Nedeni ise verginin piyasa değerine göre değil, Emlak Vergisi rayiç değerine göre hesaplanıyor olması. Vergi ilk gündeme geldiğinde piyasa değeri baz alınacaktı.
Ancak yürürlüğe rayiç değer üzerinden girdi. Emlak Vergisi değeri, belediyelerde 4 yılda bir toplanan takdir komisyonlarınca belirleniyor.
2022-2025 yılları emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak olan arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2021 yılında tespit edildi. Ara yıllarda ise yeniden değerleme oranının (bu yıl yüzde 122.93) yarısı (yüzde 61.46) eklenerek hesap yapılıyor.
9.9 MİLYONDAN BAŞLIYOR
Buna göre, bu yıl ödenecek vergi tutarları şu şekilde belirlendi:
9 milyon 967 bin lira ile 14 milyon 951 bin lira arasında olanlar (bu tutar dahil) 9 milyon 967 bin lirayı aşan kısmı için binde 3,
14 milyon 951 bin lira ile 19 milyon 936 bin lira arasında olanlar (bu tutar dahil) 14 milyon 951 bin lirası için 14 bin 952 lira, aşan kısmı için binde 6,
19 milyon 936 bin liradan daha yüksek vergi değerine sahip olanlar ise 19 milyon 936 bin lirası için 44 bin 862 lira, aşan kısmı için binde 10 oranında Değerli Konut Vergisi ödemesi gerekiyor.
RAYİÇ 2.5 MİLYON, PİYASA 20 MİLYON CİDDİ FARK VAR
TSKB Gayrimenkul Değerleme, Posta için Değerli Konut Vergisi’ne yönelik bir çalışma hazırladı. Özel Projeler Departmanı Müdürü Berk Ünsal, belediyede kayıtlı rayiç değerlerle taşınmazların piyasa değerleri arasında kayda değer farklılıklar bulunduğunu belirterek;
“Bunu destekleyecek şekilde, 500 metrekare arsa payı ve üzerinde 300 metrekare yapı olan örnek bir taşınmazın belediye emlak rayiç değeri güncel durumda yaklaşık 2 milyon 570 bin lira olarak görülürken piyasa değerinin 20 milyon lira olduğunu çalışmalarımızdan biliyoruz.
Bu hesapta da görüldüğü üzere belediye emlak rayiç değerine göre örnek taşınmaz için Değerli Konut Vergisi ödenmesi zorunlu değilken piyasa değerine göre ise yaklaşık 45 bin lira vergi ödemesi gerekiyor” bilgisini paylaştı.
ÖRNEK DÜZEYLER
Belediye emlak rayiç bedellerinde konut birim maliyetinin lüks konutlarda dahi betonarme binalarda 3 bin 800 TL/ metrekare seviyesinde olduğunu anlatan Ünsal, şunları söyledi:
“Bodrum’da Çarşı’da arsa rayici 11 bin TL/metrekare düzeyinde olduğunu, İstanbul-Bebek’te 30 bin TL/metrekare düzeyinden parsel bazlı 73 bin TL/metrekareye kadar yükseldiğini, Büyükdere Caddesi’nde ise 58 bin TL/metrekare seviyesinden parsel bazlı 86 bin TL/metrekarelere yükseldiğini görüyoruz.
İzmir’de Gül Sokak’ta 25 bin TL/metrekare iken, Kordon’da 33 bin TL/metrekare düzeyine yükseliyor. 50 metrekare arsa payı olan bir dairenin en yüksek değerli caddelerde bile DKV’ye girmeme ihtimalini bu veriler gösteriyor. Bu durum, her ne kadar piyasada 10 milyon lira üzeri çok sayıda konut olsa da DKV dediğimizde villaların ve yalıların ön plana çıkmasına neden oluyor.”
EN ÇOK HANGİ BÖLGELERDE VAR?
Değerli Konut Vergisi yükümlülüğü altında olacak konutlarda ilk olarak yalılar, sonrasında villa bölgeleri ve rezidanslar ön plana çıkıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin çalışmasına göre, Değerli Konut Vergisi’ne tabi evler genelde şu bölgelerde yer alıyor:
İstanbul’da yalıların da yer aldığı Beşiktaş, Sarıyer, Beykoz ve Üsküdar ilçeleri,
İzmir’de Karşıyaka ile villa yapılaşmasının çeşitlilik kazandığı Çeşme ve Urla ilçeleri,
Ankara’da kent merkezinde lüks konut projelerinin ve villaların gözlendiği Çankaya ve Yenimahalle ilçeleri,
Son dönemde fiyatlarında önemli bir artış görülen Antalya’da sahil hattında villa yapılaşmalarının olduğu Muratpaşa ilçesi,
Muğla’da yüksek yüzölçümlü arsalarıyla birlikte değerli konutlara ev sahipliği yapan Bodrum ön plana çıkıyor.
Bunlarla birlikte sahil hattı ve villa bölgelerinde, yüksek yüzölçümüne sahip arsalar üzerindeki müstakil konutlar da değerli konut vergisine aday olarak sayılabilir.
TEK MESKENE ÖDENMİYOR
Değeri ne olursa olsun tek konut vergiden muaf. Birden fazla evi olanların da en düşük değere sahip olan evi muaf oluyor. Müteahhitler, henüz satış ve devrini yapmadığı yeni inşa edilen konutlar için bu vergiden muaf tutuluyor.
Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki (hak sahibi), varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler oluyor. Konuta paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında vergi ödüyor. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu.
SON GÜN 31 AĞUSTOS
Değerli Konut Vergisi için şubatta beyanname veriliyor ve ilk taksit aynı ay ödeniyor. Peşin ödemeyenler ikinci taksiti ağustos boyunca ödüyor. Son gün 31 Ağustos. Ödeme yapılmaması durumunda gecikme faizi işliyor.
Değerli konut vergisi mükellefiyeti; meskenin rayiç değerinin belirtilen tutarı aştığı tarihi, vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, muafiyetin düştüğü tarihi takip eden yıldan itibaren başlıyor.
Rayiç değerler son olarak 2022- 2025 arası için belirlendi. Yeni değerlere göre, evinin rayiç değeri söz konusu vergi değerine ulaşanlar, 2022 - 2025 arasında beyanname verecek ve vergiyi ödeyecek.
Belediye emlak rayiç bedellerinin bir sonraki belirleneceği dönemin 2025 yılında olması nedeniyle, yakın zaman içerisinde oldukça yüksek artış görülen başta yazlık bölgeler olmak üzere taşınmazların Değerli Konut Vergisi’ne tabi olması gecikmeli olacak.
Değerli Konut Vergisi ödemeleri, taşınmazın bulunduğu il ve ilçelerde vergi dairelerine yapılıyor.
DKV’de vergi, yıllık olarak tahakkuk ettiriliyor. Örneğin ilk taksiti şubatta ödediniz ve evinizi nisan ayında sattınız. Ağustos ayında ödenecek taksitin de mükellefi siz oluyorsunuz. Takip eden yılda evin yeni sahibi yeni beyanname veriyor.
