Hukuki işlemler ya da kanuni bir hak sonucu doğan müşterek mülkiyet, genellikle miras sonrasında ortaya çıkar.
Müşterek mülkiyet konusu olan taşınmaz mala dair yönetim biçimine ya da gelir-giderlerine pay sahipleri, payları oranında katılabilir.
Ancak bahsi geçen mülkün bölünmesi ya da satılması durumunda müşterek mülkiyet sona erebilir.
Ayrıca müşterek mülkiyette paydaşlar; paylarını rehin verme ya da devretme gibi haklara da sahip olabilir.
Eğer paydaşlardan biri kendi payını devretmek isterse Medeni Kanunun 659. maddesine göre diğer paydaşların ön alım hakkı bulunur.
Yani bu pay için ilk satın alma hakkı, paydaşlar arasındadır. Müşterek mülkiyetin olduğu tapu kütüğünde ise her bir hissedarın hissesi, isminin karşısında gösterilir.
Müşterek Tapu Nasıl Ayrılır?
Tek bir tapuya birden fazla kişinin sahip olduğu, hisseli tapulara sahip gayrimenkuller, ifraz işlemleri adı altında yürütülen düzenlemeyle bölünebilir ve ayrı tapular çıkartılabilir.
Genellikle miras işlemlerinde ve küçük yatırımcıya dönük çıkartılan hisseli arazilerde görülen hisseli tapular, belli şartlar sağlandığı takdirde ayrılabilir.
Mirasçılar aralarında anlaşarak tapuda miras paylaşımını yapabilir.
Tüm mirasçılar bir miras paylaşım sözleşmesi imzalayarak tapuda miras paylaşımı gerçekleştirebilmektedir.
Miras paylaşma (taksim) sözleşmesinin geçerli olabilmesi için;
Tüm mirasçılar tarafından imzalanmış olması
Sözleşmenin yazılı şekilde yapılmış olması gerekir.
Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa, mirasçılardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesinde miras paylaşımı davası açabilir.
Bu davada miras paylaşımı yapılır ve işlemler tapuda gerçekleştirilebilir.
Müşterek Tapu Bölme Ücreti Ne Kadar?
Söz konusu müşterek tapu miras taşınmaz ise, miras intikali herhangi bir ücrete tabi değildir.
Ancak miras kalan intikal konusu taşınmazın vergi borcu vb. borcu bulunuyorsa ödenmesi gerekir.
Dolayısıyla, miras kalan tapuyu üzerine alma ücreti söz konusu olmamakla birlikte varsa emlak vergisi borcu, veraset ve intikal vergisi ve döner sermeye ücreti ödenmesi gerekmektedir.
Eğer miras değil ise bu ücretlere ek tapu harcıda ödenir.
Paylı (Müşterek) Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyet Arasındaki Fark
Tapuda birden çok kişinin pay sahibi olduğu taşınmazlar, hisseli gayrimenkul olarak adlandırılır. İki tür hisseli gayrimenkul vardır:
Paylı mülkiyet:
Bu hisseli tapu türünde her hissedarın gayrimenkul üzerinde ne kadar hisseye sahip olduğu bellidir.
Elbirliği mülkiyeti
Miras yolu ile gayrimenkul edinen hissedarların payı kimi zaman belli olmamaktadır. Hisseli gayrimenkulün satışını gerçekleştirmek isteyen kişilerin elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmeleri gerekmektedir.
4721 numaralı Medeni Kanunun 644. maddesine göre elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir.
Sulh hakimi, mirasçıları itirazlarını bildirmeye çağırır. İtiraz eden bir mirasçı olmadığı takdirde söz konusu gayrimenkul, paylı mülkiyete çevrilir.
Hisseli Gayrimenkul Alım Satımı Nasıl Yapılır?
Hisseli gayrimenkulleri müstakil gayrimenkullerden ayıran bazı farklar vardır. Hisseli gayrimenkullerde kimin taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu belli değildir.
Taşınmazın bütün bölümlerine tüm hissedarlar ortaktır. Bu nedenle tüm hissedarlarla ortak bir anlaşmaya varmadığınız sürece, gayrimenkulün bir kısmını bile kullanma hakkına sahip değilsinizdir.
Ayrıca hissenizi başkasına satabilir ya da ipotek edebilirsiniz, fakat taşınmazın tamamına ya da bir kısmına müdahale etmek için tüm hissedarların iznini almanız gerekmektedir.
Hisseli Gayrimenkul Alım Satımı Nasıl Yapılır?
Hisseli tapularda birden fazla kişinin ismi yer alır, ancak kimin hangi hisseye sahip olduğu belirtilmez.
Bu sebeple hisseli gayrimenkulün alım satımını gerçekleştirmek için taşınmaz sahibi ve alıcının anlaşması yeterli olmaz.
Tüm hissedarların izni olmadan gayrimenkul üzerinde kiraya verme, inşaat yapma gibi tasarruflar gerçekleştirilemez.
Hisseli tapuda hak sahibi olan kişilerin ortak bir görüşe varmaları gerekir.
Bu sebeple gayrimenkulün satışını gerçekleştirecek hissedarların taleplerine bağlı olarak farklı satış seçenekleri bulunmaktadır:
Hisseli taşınmazın tüm hisseleri birlikte satılabilir. Hisse sahiplerinin, gayrimenkulün satışı konusunda ortak karar vermeleri ve satış için tapuda hazır bulunmaları gerekir.
Tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata vekalet verilerek de tapu devri gerçekleştirilebilir. Ancak hisse sahiplerinden herhangi bir kişinin gayrimenkulü satmak istememesi durumunda dava açma hakkı bulunur.
Hisseli tapunun tamamının değil yalnızca bir ya da birkaç hissesinin satılması durumunda izlenmesi gereken farklı bir yol bulunmaktadır.
Hissesini satacak kişi ya da kişilerin öncelikle diğer hissedarlara noter aracılığı ile hissesini satacağını bildirmesi gerekmektedir.
Hisseli tapuyu satın almada öncelikli hak diğer hisse sahiplerinindir. Hisse sahipleri, satın almak istedikleri zaman tapuda belirtilen satış bedeli üzerinden gayrimenkul hissesini edinebilirler.
Taşınmaz üzerinde hissesi bulunan kişiler satın almak istemedikleri zaman söz konusu pay diğer kişilere satılabilir.
Hisse sahiplerinden birisi haber vermeden satışı gerçekleştirirse diğer pay sahipleri önalım diğer adı ile şufa davası açılabilir.
Hisseli gayrimenkulün paydaşlar arasında ayrılarak kişisel mülkiyete çevrilmesi de mümkündür. Hissedarlardan birisi izale-i şuyu ya da ortaklığın giderilmesi davası açarak bu talepte bulunabilir.