Ortak Alanlarda ‘Arsa Payı’ Mantığı
Mülkiyet hukukuna göre; sosyal tesisler, bahçeler ve havuzlar tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak malıdır. Her malik, bu alanlardan arsa payı oranında hak sahibidir. Ancak iş uygulamaya geldiğinde, bir havuzu “arsa payı oranında kullanmak” teknik olarak mümkün değildir; yani kimseye “sen havuzun sadece şu köşesinde durabilirsin” denilemez.
Asıl mesele, bu kullanım hakkının kimleri kapsadığı noktasında düğümleniyor.
Aile Fertleri Tamam, Peki Ya Uzak Akrabalar?
Ortak alan kullanım hakkı, kural olarak bağımsız bölüm maliklerine ve o evde ikamet eden kişilere aittir. Malikle birlikte yaşayan aile bireyleri bu hakkın doğal ortağıdır. Ancak tartışma, bağımsız bölüm dışında yaşayan şu kişilerle başlıyor:
- Amca, hala, dayı, teyze
- Kuzenler ve yeğenler
- Kayınvalide ve kayınpeder
- Dışarıdan gelen misafirler
Yasal mevzuatta bu sınırın “akrabalık derecesine” göre net bir tanımı bulunmuyor. Ancak sitenin huzurunu ve tesisin kapasitesini korumak adına bu durumun suistimal edilmemesi büyük önem taşıyor.
Çözüm: Kat Malikleri Kurulu Kararı
Yasa her ne kadar sessiz kalsa da, Kat Malikleri Kurulu bu konuda bağlayıcı kararlar alma yetkisine sahiptir. Günümüzde pek çok site yönetimi, havuz ve spor salonu gibi yüksek maliyetli tesislerin “dışarıdan işgalini” önlemek için şu adımları atıyor:
- Akıllı Kart Sistemi: Sadece maliklere ve evde yaşayanlara tanımlanan özel kartlarla giriş sağlanması.
- Güvenlik Denetimi: Güvenlik personelinin kimlik/kart kontrolü yapması.
- Misafir Sınırı: Haftalık veya günlük misafir kotası getirilmesi.
Unutmayın: Nasıl ki sitenin otoparkını dışarıdan birinin haksız yere işgal etmesi mülkiyet hakkına aykırıysa, havuzun da “eş-dost-akraba” vasıtasıyla doldurulması diğer maliklerin hakkına tecavüz niteliği taşıyabilir.
Hoşgörü ve Kurallar Arasındaki Denge
Sonuç olarak, ortak alanların yönetimi hem yasalara hem de komşuluk hukukuna dayanır. Havuz gibi bakımı masraflı ve kapasitesi sınırlı alanlarda, bağımsız bölüm maliklerinin haklarını korumak önceliktir. Yasa dışı olmadığı sürece yönetim planına eklenecek her türlü kısıtlama, sitedeki yaşam kalitesini artıracaktır. Yine de her kuralın başında, komşular arası anlayış ve nezaketin olduğu unutulmamalıdır.