Tahliye Sebepleri ve Yasal Koşullar
Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. TBK’daki önemli düzenlemeler şunlardır:
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı varsa; bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Yeni Malikin İhtiyacı: Kiralanan taşınmaz başka birine geçince, yeni malik de benzer koşullarda tahliye talep edebilir; TBK m. 351 düzenlemesi geçerlidir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye: Eğer taşınmazın şartları inşa, imar ya da esaslı onarım için elverişli değilse ve kullanımı mümkün değilse tahliye isteği kabul edilebilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı kira bedelini zamanında ödemediğinde, yasa “iki haklı ihtar” şartını öngörüyor. İhtarların yapılmamış olması kiracı için bir savunma sebebi olabilir.
Süreler ve Usul Şartları
Kiracı haklarının korunmasında, usul şartlarına uyulması kritik:
10 Yıllık Koruma Süresi: Kira sözleşmesi belirli ya da belirsiz olsun, kiracı 10 yıllık uzama süresini doldurmadıkça ev sahibi “süresiz” olarak (ya da belirli süreli ise uzama dönemi sonunda), herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye isteyemez.
Bildirim ve İhtar Süreleri: Ev sahibinin tahliye talebini dayandırdığı sebepleri kanıtlaması; gerekirse ihtarname göndermesi ve belirli süreler içinde dava açması gerekir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları için sözleşme bitiminden itibaren 1 ay gibi sınırlamalar var.
Fesih Bildirimi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6 aylık fesih dönemi ve 3 aylık ön bildirim şartı aranıyor. Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme sona ermeden önce yazılı fesih bildirimi yapılması gerekiyor.
Kiracının Savunma Hakları
Kiracılar, tahliye davasına karşı birtakım savunma imkânlarına sahiptir:
Delil Sunma ve İspat Hakkı: Örneğin ev sahibinin “ihtiyacı” samimi mi değil mi; başka kullanılabilir konutu var mı; bu gibi hususlarda tanık, belge vb. ile ispat yapılabilir.
İhtarların Yapılmamış Olması: Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye ediliyorsa, ev sahibinin “iki haklı ihtar” yapmamış olması önemli bir savunma sebebidir.
Usul Hataları: Bildirim süresi, tebligat eksikliği gibi usul yönünden hatalar varsa, kiracı süreci iptal ettirebilir ya da tahliye kararının geçersiz sayılmasını sağlayabilir.
Özel Durumlar & Koruyucu Düzenlemeler
Ev satılırsa, yeni malik kira ilişkisini devam ettirir; ancak maliki kiracının durumuna yazılı bildirim yapmakla yükümlüdür ve sadece belirli şartlarda tahliye davası açabilir.
Kiracı, taşınmazı boşaltmak zorunda bırakılmışsa ve eski durumla kıyasla kiraya veren başka birine tahsis yaptıysa, eski kiracının öncelik hakkı bulunabilir.
Uygulamada Yaşanan Sorunlar & Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bazı başlıca zorluklar ve kiracının haklarını korumak için dikkat edilmesi gereken hususlar:
Ev sahibinin ihtiyacın samimiyetini göstermekte zorlanması. “İhtiyaç” gerekçesi bazen gerçek olmayan taleplerle öne sürülebiliyor. Kiracı, bunu mutlaka belgelendirme yoluyla itiraz edebilir.
Bildirim sürelerinin yanlış hesaplanması veya tebligat gönderilmemesi. Bu tür eksikler, tahliye kararının iptaline veya davanın reddine neden olabilir.
Mahkemelerin iş yükü nedeniyle karar süresinin uzun sürmesi; bazı davalar 1 yıldan fazla sürebiliyor.
Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu’nun koruyucu hükümleri sayesinde keyfi tahliyelere karşı önemli ölçüde korunuyor.
Ancak bu korunma, kanundaki şartların eksiksiz yerine getirilmesine, usulüne uygun bildirimlere ve davanın gerekçelerine dair somut delillerin mahkemeye sunulmasına bağlı.