Kiracıya İhtar Şartı Getirilebilir mi?
Uygulamada kira sözleşmelerinde kiracının, sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde belirli bir süre önceden kiraya verene haber vermesi gerektiği yönünde maddeler yer alıyor. Örneğin; “Kiracı, sözleşmenin yenilenmesinden 1 ay önce bildirimde bulunmazsa sözleşme otomatik yenilenir” veya “Kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek isterse en az 1 ay önce ihtarda bulunmalıdır” gibi hükümler sıkça karşımıza çıkıyor.
Peki bu şartlar kiracıyı gerçekten bağlar mı? Yargıtay daireleri bu soruya farklı yanıtlar veriyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Şart Geçerli
3.Hukuk Dairesi, tarafların özgür iradesiyle sözleşmeye konulan bu tür ihtar şartlarını geçerli kabul ediyor. Buna göre, kiracı sözleşmede belirtilen süreye uymak zorunda. Aksi halde erken fesih nedeniyle makul süre tazminatı ödemekle yükümlü oluyor.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi: Şart Geçersiz
12.Hukuk Dairesi ise daha şekilci bir yaklaşım sergiliyor. TBK’nın 347. maddesine göre kiracının sözleşmeyi sona erdirmek için en az 15 gün önceden bildirimde bulunmasının yeterli olduğunu belirterek, sözleşmeye konulan “1 ay” gibi daha uzun süreli ihtar şartlarını geçersiz sayıyor.
Makul Süre Tazminatı
Kiracı, sözleşmede öngörülen ihtar şartına uymazsa ya da sözleşmeyi süresinden önce haksız şekilde feshederse, TBK 325. madde gereğince makul süre kira bedelinden sorumlu tutuluyor. Bu süre, somut olaya göre bilirkişi tarafından belirlenebileceği gibi, sözleşmede açıkça yazılı ise doğrudan o süre esas alınıyor.
Yeni Düzenleme Yolda
Hukuk dünyasında dikkat çeken bir diğer gelişme ise Cebri İcra Kanun Taslağı. Taslak bu haliyle yasalaşırsa, kira uyuşmazlıklarında icra hukuk mahkemelerinin görev alanı daralacak, yalnızca sulh hukuk mahkemeleri yetkili olacak. Bu durumda da Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin şekilci yaklaşımı yerine, 3. Hukuk Dairesi’nin sözleşmeye bağlılığı esas alan görüşünün öne çıkacağı değerlendiriliyor.
Kiracılar, kira sözleşmelerinde yer alan özel ihtar şartlarına dikkat etmeli. Sulh hukuk mahkemelerinde bu şart bağlayıcı kabul edilse de, icra hukuk mahkemeleri açısından durum farklılık gösterebiliyor. Mevzuatta yapılacak olası değişiklikler ise bu farklılığı ortadan kaldırarak daha net bir uygulama sağlayabilir.
