Yabancı Yatırım Uzmanı Avukat Abide Gülel Saral, mülk sahiplerinin strateji belirlerken yaptığı en büyük hataya dikkat çekti. Saral’a göre kiracılar tahliye davasından çok, ciddi bir mali yük getiren “kira tespit davası”ndan çekiniyor.
Tahliye Davası Neden Çözüm Değil?
Birçok mülk sahibi öncelikle kiracının evi boşaltmasını istese de, Türkiye’deki yargı süreci bu isteğin önünde büyük bir engel oluşturuyor. Tahliye davalarının ortalama 3 ila 3,5 yıl sürdüğünü vurgulayan Avukat Saral, şu tespitte bulunuyor:
“Kiracı, mahkeme kararı kesinleşene kadar mevcut düşük kira bedeliyle evde oturmaya devam edebileceğini biliyor. Bu uzun süreci bir koz olarak kullanan kiracı üzerinde tahliye davası yeterli baskıyı kuramıyor.”
Kiracının “Korkulu Rüyası”: Kira Tespit Davası
Kira tespit davasının kiracı üzerinde yarattığı asıl baskı ise mali sorumluluk. Avukat Saral, bu durumu çarpıcı bir rakamsal örnekle açıklıyor:
Diyelim ki kiracınız aylık 30 bin TL ödüyor ancak bölgedeki emsal evlerin kirası 200 bin TL’ye ulaştı. Beşinci yılın sonunda açılan bir tespit davası, kiracı için adeta “saatli bomba”ya dönüşüyor. Mahkeme süreci 2-3 yıl sürse dahi, aradaki 170 bin TL’lik devasa fark, davanın açıldığı tarihten itibaren faiziyle birlikte kiracının borç hanesine yazılıyor.
Dava sonuçlandığında kiracı bir anda milyonluk bir borç, yasal faizler ve yüksek vekalet ücretleriyle karşı karşıya kalıyor. Bu büyük mali risk, kiracıları mahkeme sonucunu beklemek yerine mülk sahibiyle uzlaşmaya veya evi tahliye etmeye çok daha hızlı itiyor.
İki Davayı Aynı Anda Açmak Mümkün mü?
Mülk sahipleri için en ideal senaryonun iki davanın birlikte yürütülmesi olduğunu belirten Saral, önemli bir ayrıntıya dikkat çekiyor:
- Tahliye Davası: Açılabilmesi için kiranın eksik/geç ödenmesi veya mülk sahibinin ihtiyacı gibi haklı bir neden şart.
- Kira Tespit Davası: Herhangi bir mağduriyet şartı aranmıyor; kira sözleşmesinde 5 yılın dolmuş olması dava açmak için yeterli bir sebep.
Süreç Nasıl Yönetilmeli?
Kira tespit sürecinde zamanlama kritik önem taşıyor. İşte adım adım izlenmesi gereken yol:
- İhtarname: Beşinci yıl dolmadan ve yeni kontrat dönemi başlamadan önce kiracıya ihtarname gönderilmeli.
- Yürürlük Tarihi: Mahkemenin belirleyeceği yeni rakam, altıncı yılın ilk ayından itibaren geçerli kabul ediliyor.
- Geriye Dönük Alacak: Karar kesinleştiğinde, mülk sahibi dava tarihinden itibaren oluşan tüm kira farklarını toplu olarak tahsil etme hakkı kazanıyor.
Tahliye davaları süreci sadece zamana yayarken, kira tespit davası mülk sahibine geçmişe dönük ciddi bir ekonomik koruma sağlıyor ve kiracıyı rasyonel bir anlaşmaya zorluyor.