Güncel piyasa koşullarında sadece faiz oranlarına odaklanmak, buzdağının yalnızca görünen kısmıyla ilgilenmek anlamına geliyor. Sektör temsilcileri ve saha gözlemleri, tapu harçlarının artık “yan gider” olmaktan çıkıp, başlı başına bir “bariyer” haline geldiğini net bir şekilde ortaya koyuyor.
Alıcı ve Satıcı Arasında Maliyet Çıkmazı
Piyasadaki tıkanıklığın temelinde, alıcı ve satıcının farklı cephelerde verdiği maliyet savaşı yatıyor:
- Alıcı Cephesi: Kredi limitlerinin kısıtlı, faiz yükünün ise ağır olduğu bir denklemde; evin bedeli üzerine eklenen %4’lük tapu harcı ve döner sermaye ödemeleri, alıcının sermayesini tüketiyor. Birçok potansiyel alıcı, “Peşinatı denkleştirdik ama masraflara para kalmadı” diyerek masadan kalkıyor.
- Satıcı Cephesi: Satıcılar, artan maliyetler ve enflasyon karşısında mülk değerini korumaya çalışıyor. Fiyatta yapılacak küçük bir indirim dahi harç yüküyle birleşince satıcı için “zarar” anlamına gelirken; fiyatı sabit tutmak alıcının kaçmasına neden oluyor.
Sadece Faiz İndirimi Yeterli mi?
Gayrimenkul piyasasında gerçek bir canlanma için sektör paydaşları artık daha radikal adımlar atılması gerektiğini savunuyor. Mevcut tabloya göre, banka faizleri %1 seviyelerine gerilese bile, işlem maliyetleri bu seviyelerde kaldığı sürece piyasa hacminin potansiyeline ulaşması zor görünüyor.
Gayrimenkulde çarkların yeniden dönmesi için sadece finansman modelleri mi iyileştirilmeli, yoksa vergi ve harç yüklerinde “teşvik edici” bir düzenlemeye mi gidilmeli?
Hareket İçin Harç Ayarı Şart
Piyasada bugün net bir şekilde “niyet var ama işlem yok” sendromu yaşanıyor. Tapu harçlarının geçici bir süre için kademeli olarak düşürülmesi veya ilk kez konut alacaklar için muafiyet getirilmesi gibi adımlar, piyasadaki bu “fren” etkisini kırabilir.
Eğer işlem maliyetleri masaya yatırılmazsa; faizler düşse bile yüksek harç yükü, gayrimenkul sektörünün üzerindeki “görünmez el” olarak kalmaya ve satış rakamlarını baskılamaya devam edecek gibi görünüyor.