Son yıllarda artan konut fiyatları ve pandemi sonrası değişen yaşam alışkanlıkları, yatırımcıları arsa ve tarla arayışına itti. Pek çok kişi, imarlı arsalara göre daha uygun fiyatlı olan "tarla" vasıflı arazileri satın alarak içine müstakil bir ev veya bağ evi yapma hayali kuruyor. Ancak mevzuat, tarım arazilerinin korunması adına yapılaşmaya çok sıkı kısıtlamalar getiriyor.
Halk arasında "tarlaya imar" olarak bilinen ancak teknik olarak "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" kapsamında değerlendirilen bu süreçte, doğru bilinen yanlışları ve hayati kriterleri sizin için derledik.
Tarlaya Ev Yapmanın Altın Kuralı: 5.000 Metrekare Şartı
Bir tarlaya yasal olarak ruhsatlı bir yapı inşa edebilmek için karşılanması gereken ilk ve en önemli şart, arazinin büyüklüğüdür.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre; bir parselin üzerine yapı yapılabilmesi için o parselin büyüklüğünün en az 5.000 metrekare olması gerekir. Yani 3 dönüm (3.000 m²) bir tarlanız varsa, yasal yollarla içine betonarme bir ev yapmanız mümkün değildir.
Yüzde 5 İmar Hakkı Ne Anlama Geliyor?
5.000 metrekare ve üzeri bir tarlanız olsa bile, arazinin tamamına inşaat yapamazsınız. Burada devreye Yüzde 5 Kuralı girer.
Mevzuat, tarlanın toplam yüzölçümünün sadece %5'ine inşaat izni verir.
Ancak burada çok kritik bir üst sınır vardır: İnşaat alanı toplamda 250 metrekareyi geçemez.
Örnek Hesaplama:
Senaryo 1: 5.000 m² tarlanız var. %5'i = 250 m² yapar. 250 m² ev yapabilirsiniz.
Senaryo 2: 10.000 m² tarlanız var. %5'i = 500 m² yapar. ANCAK yönetmelik sınırı nedeniyle yine en fazla 250 m² yapabilirsiniz.
Bu 250 m²'lik alanın içine saçak payları ve bodrum katlar da dahildir. Ayrıca yapı yüksekliği (h) en fazla 6.50 metre (2 kat) olabilir.
Sadece Büyüklük Yetmez: Yol ve Cephe Şartı
Pek çok yatırımcının gözden kaçırdığı en büyük tuzak "yol" meselesidir. Tarlanız 10 dönüm de olsa, eğer Kadastral Yola (Resmi Yol) cephesi yoksa, o tarlaya çivi bile çakamazsınız.
Ruhsat alabilmek için gerekli fiziki şartlar şunlardır:
Kadastral Yol Cephesi: Parselin resmi yola bakan cephesi olmalıdır.
Yol Cephe Genişliği: Yola bakan yüzün en az 25 metre genişliğinde olması gerekir.
Çekme Mesafeleri: Yapılacak bina, yoldan en az 10 metre, komşu parsellerden ise en az 5 metre içeride olmalıdır.
Her Tarlaya İzin Çıkmaz: Tarımsal Görüş Engeli
Yukarıdaki tüm matematiksel şartları (5000 m², yol, cephe) sağlasanız bile, inşaat ruhsatı için son sözü Tarım İl/İlçe Müdürlükleri söyler.
Araziniz; "Mutlak Tarım Arazisi", "Özel Ürün Arazisi" veya "Dikili Tarım Arazisi" (örneğin verimli bir zeytinlik veya sit alanı) statüsündeyse, betonlaşmaya izin verilmeyebilir. Bu nedenle tarla satın almadan önce mutlaka ilgili belediye ve tarım müdürlüğünden "imar durumu" değil, "tarımsal görüş" sorulmalıdır.
Tiny House ve Konteyner Çözüm Mü?
Ruhsat alamayan vatandaşların son dönemde yöneldiği "Tiny House" (Tekerlekli Ev) veya konteyner yapılar, hukuki olarak "yapı" değil "araç" statüsünde olsa da (plakalı ve ruhsatlı ise), bu araçların tarlada sabit şekilde tutulması ve altyapı (su, elektrik, foseptik) bağlanması durumunda "Kaçak Yapı" muamelesi görmektedir. Belediyeler, tarım arazisini amacı dışında kullanan bu yapılara yıkım kararı ve para cezası uygulayabilmektedir.
Yatırım yaparken sadece "metrekaresine" değil, arazinin resmi yoluna, geometrik şekline ve toprağın vasfına mutlaka baktırın. "Gelecekte imar gelir" vaadiyle plansız arazilerde risk almadan önce bir gayrimenkul uzmanına danışın.