İşte hayallerinizdeki o bağ evine kavuşmadan önce geçmeniz gereken yasal duraklar:
1. İlk Durak: İmar Durumu ve Tapu Kaydı
Bir tarlaya kazma vurmadan önce yapılması gereken ilk iş, ilgili belediye veya İl Özel İdaresi’nden imar durumu belgesi almaktır. Tarım arazileri genellikle “imarsız” statüdedir. Ancak araziniz imar planında “konut alanı” olarak işaretlenmişse veya belirli istisnai koşulları karşılıyorsa inşaat izni yolu açılabilir.
2. Tarım Arazisinin Sınıfı Her Şeyi Değiştirir
Türkiye’de topraklar, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile sıkı bir koruma altındadır. Eğer tarlanız;
- Mutlak tarım arazisi,
- Özel ürün arazisi,
- Dikili tarım arazisi, kategorilerinden birindeyse, yapılaşma izni almanız oldukça zordur. Bu noktada, ancak tarımsal sürekliliği destekleyen “Tarımsal Amaçlı Yapı İzni” (çiftlik evi vb.) gibi seçenekler değerlendirilebilir.
3. Köy Yerleşik Alanı Avantajı
Eğer tarlanız köy yerleşik alanı sınırları içerisindeyse, süreç çok daha hızlı ve kolay ilerler. Bu bölgelerde yerel yönetimlerden ve köy ihtiyar heyetinden alınan onaylarla, tarım dışı arazi kullanım iznine ihtiyaç duymadan yapılaşma mümkün olabilir.
4. İfraz (Bölme) İşlemlerindeki Kısıtlamalar
Büyük bir tarlayı bölerek imar parseli oluşturmak (ifraz) her zaman mümkün değildir. Tarım arazilerinin bölünerek küçülmesini engellemek adına getirilen metrekare sınırları, arazinin bölünmesine engel teşkil edebilir. Bu nedenle yatırım yapmadan önce arazinin bölünebilirliğini mutlaka sorgulayın.
5. Tarımsal Yapı ile Konutu Karıştırmayın
Tarlalarda sera, depo veya tarım aletleri için müştemilat yapmak, konut yapmaya oranla daha kolay izin alınan bir süreçtir. Ancak bu yapıların sadece tarımsal amaçlı kullanılacağı taahhüt edilmelidir. Yapının kullanım amacı dışında kullanılması, yasal yaptırımları beraberinde getirebilir.
6. Ruhsatsız Yapı Büyük Risk Taşıyor
Gerekli izinler alınmadan, kadastro işlemleri tamamlanmadan ve inşaat ruhsatı çıkarılmadan başlanan her türlü yapı kaçak statüsündedir. Unutulmamalıdır ki, tarım arazilerindeki izinsiz yapılar sadece para cezasıyla kalmaz, yıkım kararıyla da sonuçlanabilir.
Tarlanıza ev yapma planınız varsa; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yerel belediyeler ve Tarım İl Müdürlükleri ile koordineli çalışmak, gerekirse bir gayrimenkul hukukçusundan destek almak sizi geri dönüşü olmayan maddi kayıplardan koruyacaktır.