Sentra Gayrimenkul Genel Müdürü Mert Örücü’nün değerlendirmeleri ışığında, sektördeki bu kabuk değişimini ve yatırım matematiğindeki yeni dengeleri mercek altına aldık.
Yeni Yatırımlar Neden Yavaşladı?
Geçmiş yıllardaki hızlı büyüme trendi, yerini temkinli bir bekleyişe bıraktı. Bu durumun temelinde sadece talep yetersizliği değil, değişen yatırım rasyonalitesi yatıyor.
- Artan Maliyetler: İnşaat maliyetlerindeki yükseliş ve finansman giderlerinin ağırlaşması, yeni projelerin fizibilite sınırlarını zorluyor.
- Sermaye Disiplini: Yatırımcılar artık “her yere AVM” yerine, uzun vadeli nakit akışını garanti eden, ekonomik rasyonalitesi yüksek projeleri tercih ediyor.
Büyüme Artık Metrekareyle Ölçülmüyor
Sektörün yeni mottosu: Mevcut varlıkların derinliğini artırmak. Artık yeni metrekareler inşa etmek yerine, eldeki alanları daha verimli kullanmak ön planda. Bu noktada “karma konseptler” kurtarıcı rol üstleniyor. AVM’lerin içine entegre edilen ofisler, konaklama alanları ve yeni nesil yaşam merkezleri, hem ziyaretçi çekim gücünü artırıyor hem de ticari yapıyı daha dayanıklı kılıyor.
Gelir ve Maliyet Dengesinde Hassas Terazi
AVM yönetimleri için bugün en büyük sınav, sürdürülebilir gelir üretmek.
- Enflasyon ve Giderler: Enerji, güvenlik ve personel gibi operasyonel giderler enflasyonun üzerinde artarken, kira gelirlerinin bu hıza yetişememesi yatırımcıyı zorluyor.
- Perakendeci İlişkisi: İndirim kampanyaları ciro hacmini artırsa da perakendecinin karlılığını baskılıyor. Bu durum, AVM ve perakendeci arasında gerçekçi kontrat yapılarını ve dengeli mağaza karmasını her zamankinden daha kritik hale getiriyor.
Dönüşümü Okuyan Kazanacak
Türkiye AVM sektörü için artık “büyük olanın” değil, “doğru kurgulanmış ve verimli yönetilenin” kazandığı bir dönem başladı. Hem yatırımcılar hem de perakendeciler, mağaza adedi artırmaktan ziyade, mevcut alanlarda en yüksek değeri üretmeye odaklanıyor.
Önümüzdeki dönemde, dijitalleşmeyi fiziksel deneyimle harmanlayan ve gelir sürdürülebilirliğini sağlam temellere oturtan projelerin yıldızı parlamaya devam edecek.