Milyonlarca kiracıyı ve ev sahibini ilgilendiren bu karar, "belirli süreli" sözleşmelerin bağlayıcılığını ve tahliye davası açma süresinin kamu düzeninden olduğunu tescilledi.
Ev sahibi-kiracı ilişkilerinde tansiyonun yükseldiği bu dönemde, Yargıtay'dan kira hukukuna yön verecek emsal nitelikte bir karar geldi.
Adana 9. Sulh Hukuk Mahkemesi, ev sahibinin "ihtiyacı olduğu" gerekçesiyle açtığı davada kiracının tahliyesine hükmetmişti. Ancak Adalet Bakanlığı, davanın kira sözleşmesinin süresi dolmadan açılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın "kanun yararına bozulması" talebiyle dosyayı Yargıtay'a taşıdı.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozarak önemli bir içtihadın altını çizdi.
Dava, 5 Yıllık Süre Dolmadan Açıldı
Yargıtay'ın incelemesinde, davaya konu olan uyuşmazlığın temelinde bir zamanlama hatası yattığı tespit edildi.
Sözleşme Tarihi: Taraflar arasında 15 Ağustos 2020 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunuyordu.
Dava Tarihi: Ev sahibi ise tahliye davasını 1 Aralık 2023 tarihinde, yani sözleşmenin bitimine yaklaşık iki yıl varken açtı.
Yargıtay, bu tespitin ardından ev sahibinin "ihtiyacının" gerçek olup olmadığını araştırmaya dahi gerek duymadan, davayı "dava şartı yokluğu" nedeniyle reddetmesi gerektiğine hükmetti.
Kanun Açık: Sürenin Sonundan İtibaren Bir Ay
Kararın gerekçesinde, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesine net bir atıf yapıldı. İlgili maddeye göre, ev sahibi "ihtiyaç" gerekçesiyle tahliye davası açmak istiyorsa, bunu ancak belirli koşullarda yapabilir:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, tahliye davasının ancak sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur.
Yargıtay, bu "bir aylık" sürenin kamu düzenine ilişkin olduğunu, yani taraflarca değiştirilemeyeceğini ve mahkeme tarafından (talep olmasa bile) resen (kendiliğinden) dikkate alınması gerektiğini vurguladı.
Kötü Niyetli Davaların Önüne Geçecek
Yargıtay'ın bu kararı, hukukçular tarafından "kira hukuku açısından sevindirici bir gelişme" olarak yorumlandı.
Konuyu değerlendiren Hukukçu Aylin Esra Eren, kararın emsal niteliği taşıdığını belirterek, "Yargıtay, ev sahiplerinin kira süresi dolmadan 'ihtiyaç' bahanesiyle kiracıyı çıkarma girişimlerine 'dur' demiştir. Bu karar, kötü niyetli tahliye davalarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır" dedi.
Eren, Yargıtay'ın davanın esasına girmediğini, yani ev sahibinin ihtiyacını araştırmadığını belirterek, şunları ekledi:
"Yargıtay, doğrudan kira sözleşmesinin süresine odaklanarak usul incelemesi yapmış ve davanın reddedilmesi gerektiğine kanaat getirmiştir. Bu karar, ev sahibi ve kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinin ne kadar önemli ve süreç boyunca ne kadar bağlayıcı olduğunu bir kez daha göstermiştir."