TAPU HARCI NASIL HESAPLANIR?
Tapu harcı, tapuya alıcı veya satıcının beyan ettiği gayrimenkul alış/satış tutarı üzerinden yapılır.
Örneğin, gayrimenkul alış/satış bedelinin tapuya 400 bin lira olarak beyan edilmesi durumunda hem alıcı hem de satıcı 8.000 lira tapu harç bedeli ödemesi yapar. Yani toplamda 16 bin lira ödeme gerçekleştirilir.
Satış işlemlerinde 2020 yılı için döner sermaye hizmet bedeli 157 lira, ilave hizmet bedeli 21,50 lira olmak üzere 178,50 lira döner sermaye bedeli bulunuyor.
TAPU HARCININ DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNE CEZA
Tapu harcı, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı için görünen karı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı çekmeye yaradı.
Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir.
Örneğin, GİB bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki beyan farkının tapu harcı yasal faizi ve hesaplanan eksik harç tutarının yüzde 25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya yüzde 2 üzerinden hesaplanarak gönderilir.)
Banka konut kredileri, GİB'in düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.
GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞI KAZANCI VERGİSİ
Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği karı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen (Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.
Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.
Örneğin, 2016 yılı Ocak ayında 250 bin liraya evini almış bir kişinin tapuda 150 bin lira ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2020 Ocak ayında 400 bin liraya satarken bu sefer doğru değer olan 400 bin lirayı beyan etsin. Bu durumda aradaki kar, kağıt üzerinde 250 bin lira görüneceği için satıcıya yaklaşık 21 bin lira bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edecektir.
Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 250 bin lira) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek (istisna tutarı ve enflasyon farkından dolayı vergi ödemesi çıkmıyor) ve sadece toplamda 4 bin lira (100 bin lira x yüzde 4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 17 bin lira (21 bin lira - 4 bin lira) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.
TAPU HARCI PİŞMANLIK DİLEKÇESİ
Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut.
Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var.
Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda yüzde 4) yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın yüzde 25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası da ödenmiyor.
Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir İdaresinin 189'nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.