Maliyet ve Kira Denkleminde Konutun Geleceği
Emlak piyasasında temel kural değişmedi: Maliyet düşmeden konut fiyatı düşmez. İnşaat maliyet endeksindeki yıllık artış, işçilik ve malzeme kalemlerindeki yükselişle birleşince, yeni konut üretim bedeli fiyatların altına inmesini engelliyor.
Buna ek olarak, kira oranlarındaki seyir satış fiyatlarının en büyük destekçisi konumunda. Kira çarpanlarının (amortisman sürelerinin) rasyonel seviyelerde kalması, yatırımcının gayrimenkulden kopmamasını sağlıyor. Sektör temsilcileri net bir uyarıda bulunuyor: "Kira oranları düşmeden satış fiyatlarında bir gerileme beklemek matematiksel olarak mümkün değil."
Altın ve Konut: Getiri Mi, Varlık Mı?
Yatırımcılar arasında en çok tartışılan konulardan biri olan "Altın mı, konut mu?" sorusuna 2026 perspektifinden bakıldığında çarpıcı bir sonuç ortaya çıkıyor. Altın piyasasındaki dalgalanmalar kısa vadede kazançlı görünse de, konutun bir "maliyet ürünü" olması onu enflasyona karşı daha dirençli kılıyor.
"2025’te konut almayanlar, altın yükseldiğinde kazandığını sandı. Ancak gerçek şu ki; altın gram bazında artsa da, karşılığında alabildikleri konutun metrekare birimi düştü."
2026 Öngörüleri: Piyasada Reel Getiri Dönemi
Analizler, 2026 yılında konut piyasasında bir "patlama" değil, güçlü bir "canlılık" beklendiğine işaret ediyor. Özellikle mevduat faizlerindeki olası gevşemeyle birlikte ertelenen talebin piyasaya girmesi, fiyatların yukarı yönlü ivmesini koruyacağını gösteriyor.
Uzmanlara göre 2026'da konut fiyatlarında minimum %40'lık bir artış öngörülürken, 1 Ocak 2026 itibarıyla güncellenen tapu rayiç bedelleri ve emlak vergisi değerlemeleri de alım-satım maliyetlerini yukarı çeken bir diğer unsur olacak.
Neden Konut Fiyatı Düşmez?
İnşaat Maliyetleri: Demir, çimento ve işçilik maliyetleri sürekli artıyor.
Arz-Talep Dengesi: Yeni konut arzı, artan nüfus ve barınma ihtiyacını karşılamakta yetersiz kalıyor.
Kira Çarpanı: Yüksek kira getirisi, konut fiyatlarını aşağıdan destekliyor.
Alım Gücü ve Enflasyon: Konut, nominal olarak yükselmeye devam eden bir "varlık" kalemidir.