Özellikle büyük ölçekli arazilerin satış kabiliyetini artırmak veya miras paylaşımını kolaylaştırmak için tercih edilen bu işlem, 2026 yılı itibarıyla güncellenen yönetmelikler ve dijitalleşen tapu süreçleriyle daha şeffaf bir hal aldı.
Peki, bir arsayı bölmek için hangi şartlar aranır ve süreç nasıl işler? İşte adım adım ifraz rehberi:
1. İfraz (Arsa Bölme) Şartları Nelerdir?
Her arsa istendiği şekilde bölünemez. İfraz işleminin gerçekleşebilmesi için temel şartlar şunlardır:
İmar Planına Uygunluk: Arsanın bulunduğu bölgedeki uygulama imar planında ifraz yasağı bulunmamalıdır.
Yola Cephe Şartı: Bölünme sonrası oluşacak her yeni parselin mutlaka bir yola cephesinin bulunması yasal zorunluluktur.
Minimum Parsel Büyüklüğü: Genel kural olarak (özel bir imar hükmü yoksa) minimum parsel büyüklüğü 300 m2 olarak uygulanmaktadır. Bu durumda, bir arsanın ikiye bölünebilmesi için en az 600 m2 olması gerekir.
Geometrik Şartlar: Genellikle yeni oluşacak parsellerin derinliğinin 30 metreden, genişliğinin ise 20 metreden az olmaması beklenir.
2. İfraz İşlemi Nasıl Yapılır? (Süreç Adımları)
İfraz süreci teknik, idari ve tescil olmak üzere üç ana aşamadan oluşur:
Harita Mühendisi ile Teknik Dosya Hazırlığı: İlk adım, serbest çalışan bir harita mühendisine veya LİHKAB’a (Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu) başvurarak "Değişiklik Dosyası" hazırlatmaktır.
Belediye veya İl Encümeni Onayı: Hazırlanan dosya, arsa belediye sınırları içindeyse Belediye Encümeni’ne, dışındaysa İl Encümeni’ne sunulur. Kurulun inceleme ve onay süreci genellikle 30 gün içinde tamamlanır.
Kadastro Onayı: Encümenden geçen dosya, teknik kontrol için Kadastro Müdürlüğü’ne gönderilir.
Tapu Tescili: Son aşamada dosya Tapu Müdürlüğü’ne iletilir. Burada gerekli harçlar ödenir ve eski tek tapu iptal edilerek, yeni oluşan parseller için ayrı tapular düzenlenir.
3. İfraz İşlemi İçin Gerekli Belgeler
2026 yılında Web-Tapu üzerinden de başlatılabilen başvurularda şu belgeler istenir:
Taşınmazın güncel tapu senedi,
Maliklerin kimlik aslı veya vekaletnameleri,
Belediye encümen kararı örneği,
Harita mühendisi tarafından hazırlanan teknik dosya (beyanname),
Yeni parseller için zorunlu deprem sigortası (DASK).
4. 2026 İfraz Maliyetleri
İfraz maliyetleri; harita mühendisinin hizmet bedeli, belediye işlem harçları ve Tapu Kadastro döner sermaye ücretlerinden oluşur. 2026 yılındaki değerleme artışları göz önüne alındığında, toplam maliyet arsanın büyüklüğüne ve konumuna göre değişkenlik gösterse de teknik dosya hazırlığı için ortalama 50.000 TL ile 100.000 TL arasında bir bütçe öngörülmelidir. Ayrıca tapu tescili sırasında binde 11,38 oranında (her parsel için farklılık gösterebilir) harç ödemesi doğabilmektedir.
Tarım arazilerinde (tarlalarda) ifraz işlemleri, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamında Tarım ve Orman Bakanlığı'nın iznine tabidir ve çok daha sıkı "bölünemez büyüklük" şartlarına sahiptir.
