TOKİ eliyle üretilecek 15 bin sosyal konut, kura yöntemiyle ve piyasa rayicinin altında bedellerle vatandaşlara kiralanacak. Peki, Avrupa’daki örnekleriyle dikkat çeken bu model, İstanbul’un barınma krizine ne kadar çare olabilir? Uzmanlar, projenin detaylarını ve piyasaya olası etkilerini mercek altına aldı.
Devlet Ev Sahibi Oluyor: Sistem Nasıl İşleyecek?
İlk kez uygulanacak bu modelde mülkiyet tamamen devlette kalacak. Vatandaşlar, mülkiyet hakkı değil, "kullanım hakkı" elde edecek. 3 yıl süreyle kiralanacak olan bu konutların yönetimi, bakımı ve denetimi doğrudan TOKİ tarafından yürütülecek. Hedef; fahiş kira artışlarını frenlemek ve dar gelirli vatandaşlar ile genç profesyonellerin barınma sorununa nefes aldırmak.
Avrupa Standartlarında Bir Sosyal Devlet Refleksi
Gayrimenkul uzmanları, projenin sadece bir inşaat hamlesi değil, sosyal devlet anlayışında bir eşik olduğu görüşünde birleşiyor. Konuyu değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Ebru Yavuz, "İstanbul’da yüz binlerce kiracı; tahliye korkusu ve belirsiz zamlarla mücadele ediyor. Bu proje, kiracının yıllardır aradığı 'güven' duygusunu geri getirecek," ifadelerini kullandı.
Projenin küresel örneklerle benzerliğine dikkat çeken Gayrimenkul Uzmanı Şule Alp ise, sistemin Londra’daki Affordable Rent, Berlin’deki Sozialwohnung ve Paris’teki Logement Social modelleriyle paralellik taşıdığını belirtti. Alp, konutun bir yatırım aracı olmaktan çıkıp "kamu hizmeti" olarak ele alınmasının piyasa psikolojisi açısından kritik olduğunu vurguladı.
3 Yıllık Süre Yeterli mi?
Projenin en çok tartışılan detayı olan "3 yıllık kiralama süresi" hakkında uzmanlar temkinli ancak iyimser. İstanbul’daki ortalama kiracılık süresinin 2,2 yıl olduğunu hatırlatan Şule Alp, bu sürenin şehrin dinamikleriyle uyumlu olduğunu belirtiyor.
Vartur Emlak CEO’su Şerif Nadi Varlı ise sürenin ötesinde yasal zemine dikkat çekiyor:
Hukuki Çerçeve Şart: Borçlar Kanunu’ndaki kiralama sürelerinin de bu modele entegre edilmesi gerektiğini savunan Varlı, standart 3 yıllık kontratların hem ev sahibini hem kiracıyı koruyacağını belirtiyor.
ABD Örneği (Section 8): Varlı, sadece yeni bina yapmak yerine, mevcut stokun devlet tarafından sübvanse edildiği ABD’deki "Section 8" benzeri kira destek programlarının daha hızlı sonuç verebileceğini ekliyor.
Kira Fiyatlarını Düşürür mü?
15 bin konutun piyasaya etkisi konusunda uzmanlar "pilot etki" vurgusu yapıyor.
15 Bin Konut: Psikolojik rahatlama ve pilot bölge etkisi.
30-45 Bin Konut: Bölgesel stabilizasyon ve orta gelir grubu için rahatlama.
60 Bin Konut: Piyasada yapısal ve kalıcı denge (Şule Alp’in projeksiyonu).
Uzmanlardan Kritik Uyarı: Çözüm Anadolu’da
Projenin İstanbul’la sınırlı kalmaması gerektiğini belirten Şerif Varlı, turizm bölgeleri (Antalya, Muğla) yerine nüfus yükünü dengeleyecek şehirlere odaklanılması gerektiğini savunuyor. Öne çıkan öneriler ise şöyle:
İç Anadolu ve Doğu Marmara: Konya, Eskişehir, Kütahya gibi illerde ABD tarzı banliyö modelleri.
Karadeniz: Samsun ve Tokat gibi illerin iç kesimleri.
Doğu ve Güneydoğu: Gaziantep ve Diyarbakır gibi sanayi potansiyeli yüksek şehirler.
