Kira tespit davası genellikle ev sahipleri tarafından emsallerine göre düşük kalmış kira bedellerinin arttırılması talebiyle açılır.
Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilmektedir.
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
Ancak davanın ne zaman açıldığı hususu, yargılama sonucunda belirlenen yeni kira bedelin dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağının tespiti açısından önemlidir.
Zira kira bedelinin, yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa;
Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması gerekir.
Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda, davanın yeni kira dönemi içinde de açılması mümkündür.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Tüm bu durumlarda mahkemece tespit edilecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkı Nedir?
Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir.
Gerçekleşen olağanüstü şartlar altında, kira sözleşmesinin ifa edilmesi taraflardan beklenemeyebilir.
Zira olağanüstü koşulların sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olması mümkündür.
Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilecektir.
Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden en büyük farkı hâkimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır.
Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler.
Bu denli değişen şartlarda hâkimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.
Örnek;
Taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artabilir veya azalabilir.
Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde de uyarlama talep edilebilir.
Kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilir.
Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabilir.
Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davasından farklı olarak, uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.
Ancak tarafların aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanması davası açabilmeleri için Yargıtay’ın aradığı birtakım kriterler vardır:
Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
Sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Kira bedelinin artışını veya azalışını gerektirecek hallerin varlığı ispatlanabilir ise, TBK m.138’e dayanılarak kira bedelinin uyarlaması davası açılabilir.
