Gayrimenkul sektörü, Türkiye'de ekonominin lokomotifi olmaya devam ederken, sektörün başrol oyuncuları olan emlak danışmanlarının hukuki güvenliği her zamankinden daha fazla önem taşıyor. Özellikle Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile çerçevesi netleşen sektörde, "söz uçar, yazı kalır" ilkesi artık bir tercih değil, yasal bir zorunluluk.
Gayrimenkul Gündemi olarak, sahadaki meslektaşlarımızın sıkça karşılaştığı hukuki sorunları ve çözüm yollarını, emlak hukuku perspektifiyle derledik.
Sözleşmesiz Çalışmam Sloganı Neden Hayati?
Bir emlak danışmanının en temel hakkı, verdiği emek karşılığında hak ettiği hizmet bedelidir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; yazılı bir Yetkilendirme Sözleşmesi veya Tellallık Sözleşmesi bulunmayan durumlarda, danışmanın hizmet verdiğini kanıtlaması ve komisyon talep etmesi son derece zordur.
Danışmanlar, mülk sahibi ile mutlaka yazılı bir sözleşme yapmalı ve bu sözleşmede; taşınmazın bilgileri, satış bedeli, hizmet bedeli oranı ve sözleşme süresi açıkça belirtilmelidir. Unutmayın, elinizde imzalı bir belge yoksa, hukuken o portföy üzerinde hak iddia etmeniz riske girer.
Beni Devre Dışı Bıraktılar Sorunu ve Cezai Şart
Sektörde en sık yaşanan mağduriyetlerden biri, alıcı ve satıcının emlak danışmanını devre dışı bırakarak (bertaraf ederek) işlemi kendi aralarında tamamlamasıdır. Eğer elinizde geçerli bir Yer Gösterme Belgesi ve Hizmet Sözleşmesi varsa, hukuk sizin yanınızdadır.
Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmelikler gereği; sözleşme süresi içinde veya sözleşme bitse bile sizin kurduğunuz irtibat sayesinde gerçekleşen satışlarda, hizmet bedelinin tamamına hak kazanabilirsiniz. Bu nedenle yer gösterme formlarını "formalite" olarak görmeyin, mutlaka ıslak imza ile kayıt altına alın.
Doğru Bilgilendirme Yükümlülüğü ve Sorumluluk
Emlak danışmanının hakları olduğu kadar, ciddi sorumlulukları da vardır. Danışman, pazarladığı taşınmazın hukuki ve fiili durumu hakkında müşteriyi doğru bilgilendirmekle yükümlüdür.
Tapu kaydında bulunan haciz, ipotek, intifa hakkı veya aile konutu şerhi gibi kısıtlamaların alıcıya bildirilmemesi, danışmanı hukuki sorumluluk altına sokar. "Mal sahibi söylemedi, ben bilmiyordum" savunması, basiretli bir tacir/esnaf olarak kabul edilen emlak danışmanları için mahkemelerde her zaman geçerli bir mazeret sayılmayabilir. Bu nedenle, portföyü alırken Tapu Müdürlüğü veya e-Devlet üzerinden güncel takyidat bilgilerini kontrol etmek hayati önem taşır.
Kaparo (Cayma Akçesi) Süreci Nasıl Yönetilmeli?
Kaparo, satışın ciddiyetini gösteren bir teminattır ancak emlak ofisinin kasasına giren bir gelir değildir. Kaparo, satıcıya veya satıcı adına yetkili kılınan emlak ofisine, yazılı bir tutanak karşılığında teslim edilmelidir.
Satıştan, alıcının keyfi olarak vazgeçmesi durumunda kaparonun yanacağı; satıcının vazgeçmesi durumunda ise kaparonun iade edileceği (bazı durumlarda iki katı olarak) sözleşmede net bir dille ifade edilmelidir. Emlak danışmanı, işlem gerçekleşmezse aldığı kaparoyu iade etmekle yükümlüdür; hizmet bedelini kaparodan mahsup etmek için tarafların açık onayı gerekir.
Profesyonel bir emlak danışmanı, sadece evi gösteren kişi değil, süreci hukuki ve finansal açıdan yöneten bir uzmandır. Evraklarınızın tam, sözleşmelerinizin güncel hukuka uygun olması, hem kazancınızı hem de mesleki itibarınızı koruyacak en büyük kalkanınızdır.
