Yaşanan deprem felaketinin ülkemizi derinden sarstığı şu günlerde yaşadığımız konutlarımızın güvenirliliği ve kontrolü tartışma konusuna dönüşmüş durumda.
Özellikle denetleme hususunda kamu otoritesine destek olacak şekilde yerel mekanizmalar kurgulanarak gerçekleştirilmesi, süreçlerin işletilebilmesi için büyük önem taşımaktadır.
Denetim konusunda iki kurumun (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ve Türk Mühendis ve Mimarlar Odası Birliği TMMOB) ve üyelerinin ilerleyen zaman diliminde mutlaka öne çıkması gerektiğini düşünüyorum.
TDUB’a üye gerçek ve tüzel kişiler nezdinde üretilen gayrimenkul değerleme raporları takdir edilen değer verisinden çok öte hem alıcıya hem de satıcıya hukuksal risklerin yanı sıra, ekonomik gelişmelerden, gayrimenkul piyasasından, gayrimenkulün bulunduğu bölgeden ve gayrimenkulün kendisinden kaynaklı olası tüm riskleri göstermesi açısından çok kıymetlidir.
Başta konut olmak üzere gayrimenkul edinimleri bir ailenin en büyük varlık yatırımları olarak değerlendirilmektedir. Kişilerinin konut satın alırken mutlaka tapu ya da belediyeden kaynaklı hukuki anlamda bir engel olup olmadığını araştırmaları gerekir.
Satın alınacak konuta ilişkin tapu sicil kaydının talep edilmesi ve konuta ilişkin haciz, ipotek, satılamaz şerhi, aile konutu şerhi, kamulaştırma şerhi gibi unsurların olup olmadığının belirlenmesi; diğer taraftan ilgili belediye imar kayıtlarından konuta ilişkin imar durumunun, mimari ve statik projelerinin, inşaat ruhsatının, iskanının sorgulanması gerekmektedir.
Tüm bunlara ilave konut alımından önce mimari ve statik projeleri ile yerinde uyumlu olup olmadıklarının da araştırılması gerekmektedir.
Kişinin, binanın projesinden okuduğu bina cephe ölçüleri ile alandaki mevcut ölçülerle karşılaştırarak büyüme olup olmadığını tespit etmesi; projede ortak alan olarak görülen alanların bağımsız birimler tarafından kullanılıp kullanılmadığını tespit etmesi; projesinde incelendiğinde olmayan ama yerinde tespit edilen fazladan yapılmış kaçak kat olup olmadığının tespit etmesi; tapu ve imardaki belgeler incelendiğinde mevcutta incelenen binaya ait herhangi yasallığını gösteren bir belge olup olmadığını tespit etmesi; kolon kesilmesi ya da kolon yanal ötelenmesinin olup olmadığını tespit etmesi son derece önemlidir.
Yukarıda belirtilen ve çokça önem arz eden belediye ve tapu dahil diğer kamu kuruluşlarındaki evrakların incelenmesi, projeye aykırılıkların tespit edilmesi gibi süreçleri kişilerin kendilerinin gerçekleştirmesi kolay değildir.
O yüzden bu süreçler kapsamında mutlaka gayrimenkul değerleme raporunun konut satın alım sürecinden önce alınarak olası risklerin önceden görülmesi gerekmektedir.
İşte bu noktada, 2019'da uygulamaya alınması son anda gerçekleştirilemeyen her alım satım işleminden önce değerleme raporu zorunluluğunun yeniden gündeme getirilmesi son derece önemlidir (ilave not: değerleme raporu zorunluluğu ile gayrimenkullerin değerlerinin pazarla doğru ilişkilendirilmesi sayesinde kayıt dışılığın önlenmesi ile kamu gelirlerinin sürdürülebilir ve kontrol edilebilir bir şekilde arttırılması da sağlanabilecektir).
Buna ek olarak her binanın tıpkı asansörlerde olduğu gibi 5 veya 10 yıllık periyotlarla en az 1 defa muayeneden geçmesi önem arz etmektedir. Bu iş için ise TMMOB koordinasyonunda yapı denetim firmalarından kontrolörlük hizmeti alınabilir durumdadır.
Eğer tüm tapu alım ve satım işlemlerinde gayrimenkul değerleme raporu zorunluluğu oluşturulursa, burada oluşan raporda aykırılık belirtilmesi halinde TDUB ve MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş. tarafından bilgiler anında TMMOB tarafından koordine edilecek bir yazılıma aktarılabilir.
Gelen bilgilendirme TMMOB tarafından değerlendirilerek Türkiye Belediyeler Birliği ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ilgili birimlerine aktarılıp, yapının acilen muayenesi için sistem tarafından bir yapı denetim firması atanarak aykırılığın yaratacağı tehlikenin tespiti ile önlenmesi sağlanabilir.
Aslında bu kadar kolay ve uygun maliyetlerle çözümlenebilecek kontrol ve denetleme mekanizmalarının kurulması yaklaşan İstanbul depremi dahil birçok deprem için büyük önem taşımaktadır.
