Hürriyet'te yer alan habere göre, Kahramanmaraş merkezli depremlerde pek çok bina yıkıldı, ayakta kalanların önemli bir kısmı da ağır hasarlı.
Deprem bölgesi şehirlerde yaşayan milyonlarca insanın aklındaki soruların başında binalarının ne kadar sağlam olduğu geliyor.
Kimi koşa koşa gidip en yakınındaki yetkili kuruma başvuruyor, kimi apartman WhatsApp grubunda komşularını ikna etmeye çalışıyor.
Deprem dayanıklılık testi yaptırmak isteyen kiracılarla, ev sahipleri arasında da büyük tartışmalar yaşanmaya başladı.
Evlerinin sağlam olmadığını bilseler de eski binanın yıkılıp yeniden yapılmasını istemeyen ev sahipleri, kiracıların dayanıklılık testi yaptırma taleplerini geri çeviriyor.
Bu nedenlerle oturduğu binadan emin olmayan ama yüksek kiralar nedeniyle istese de taşınamayan kiracılar da oldukça fazla.
Peki bu durumda kiracılar ne yapmalı?
Ev sahipleri ve kiracılar arasında uzun süre gündemde kalacak konuyla ilgili sorularımızı Kıdemli Avukat Kerim Kocaman yanıtladı.
Depreme dayanıklılık testi için kimler başvurabilir?
Binanın sağlamlığına ilişkin rapor alınmasının iki seçeneği vardır: Deprem dayanıklılık testi yaptırmak ya da riskli yapı testi yaptırmak.
Bu iki test aynı amaca hizmet eder fakat farklı sonuçları bulunur. Bu iki test yönünden de değişmeyen tek husus başvurucusunun kimler olabileceğidir.
Depreme dayanıklılık testini de riskli yapı testini de yalnızca tapuda kayıtlı malik yaptırabilir.
Sınırlı ayni hak sahipleri (oturma hakkı, irtifa hakkı vb.) ise tapuda hak sahibi olarak görünse de bu iki tip testi de yaptıramaz.
Kiracılar da yine aynı şekilde kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olsun veya olmasın bu iki testi yaptırmaya yetkili değildir.
Deprem dayanıklılık testini bina malikleri, ortak bir karar alarak özel bir şirkete başvurarak yaptırabiliyor. Hazırlanan rapor sadece binada yaşayan kişilerle paylaşılıyor.
Riskli yapı testi ise belediyelerce yetkilendirilmiş özel firmalara yaptırılıyor. Yapılan bu başvuru sonucunda hazırlanan rapor, başvuruyu yapan maliklerle paylaşıldığı gibi doğrudan belediyeye de gönderiliyor.
Belediye hazırlanan bu rapora göre binanın yıkılmasına, yeniden inşa edilmesine ya da güçlendirilmesine karar veriyor.
Kiracının başvuru yapabilmesinin bir yolu var mı?
Kiracı gibi tapuda yapının maliki olarak görünmeyen herhangi bir kişinin bu testleri kanunen yaptırabilmeye yetkili olabilmesi mümkün değil.
Bu testleri yaptırabilmeyi mevcut kanunlara tereddüde yer vermeyecek şekilde uygun hale getirebilecek tek şey, yapı malikinin yapılmak istenen başvuruya izin vermesidir.
Bu sebeple kiracıların yahut sınırlı ayni hak sahiplerinin, Bina sakinleriyle görüşüp depreme dayanıklılık testi yaptırılması konusunda maliklerden birinin rızasını alması gerekir.
Evinde gözle görülür kırık ve çatlaklar olan kiracılar, dayanıklılık testi yaptırmayan ev sahipleri hakkında şikâyetçi olabilir mi?
Burada kaçak yapılarla, imara uygun inşa edilmiş yapıları birbirinden ayırmak gerekir.
İmara uygun olarak inşa edilmiş yapıların bu şekilde hasarlı olması halinde kiracı da dahil herkes yapının bağlı bulunduğu belediyeye denetleme yaptırılması için başvuru yapabilir.
Bu başvuru ile yapı ilk etapta teknik incelemeden ziyade göz kararı kontrol edilmekte, hasar ciddi boyutlardaysa ilgili kurum kamu menfaati gereği re’sen bu yapının depreme dayanıklı olup olmadığı yahut riskli olup olmadığının tespitini yaptırabilir.
Tabi bu şekilde yapılacak olan bir başvurunun sonuçlarının ciddiyetle takip edilip sonuca ulaştırılması kanunların ve ilgili diğer mevzuatların yorumlanmasına göre uygulamada karşılık bulacaktır.
Buna ek olarak örneğin İstanbul Büyükşehir Belediyesi, bu belirttiğimiz şekilde bir kontrolün yanında başvuru üzerine PERA 2019 yöntemini (hızlı sismik performans değerlendirme) kullanarak yapının depreme dayanıklılığını ölçmektedir. Ancak bu işlemi yapabilmek için de yine kat maliklerinden en az birinin onayı gerekmekte olduğunu unutmamak gerekir.
Kaçak yapılar ise zaten baştan itibaren TCK m.184’e aykırı şekilde inşa edilmiş olduğu için belediyeye yapının kaçak olduğuna ilişkin başvuru yapılması, belediyenin işlem yapmasını mecburi kılar.
Zira bahsettiğimiz bu suç şikâyete tabi olmadığı gibi ilgili devlet kurumları da bu yapılar için doğrudan işlem başlatabilir. Bu tarz kaçak yapılar sebebiyle savcılığa şikâyette de bulunulabilir.
Bu şikâyet de yine bağımsız olarak incelemeye alınacak olup, yapının imar mevzuatına aykırı yapıldığının tespit edilmesi halinde ilgili kişiler TCK m.184’e göre cezalandırılabilir.
Bu tarz yapılar için belediyeye yapılan başvuruların gereğinin yerine getirilmemesi halinde bu işlemle yetkilendirilmiş kişiler hakkında da ayrıca suç duyurusunda bulunulabilir.
İstanbul’da bulunan özel bir deprem analiz merkezinde çalışan Barış Yılmaz, Kahramanmaraş depreminden bu yana taleplerin arttığını belirtti:
“Özellikle İstanbul’da önemli bir yoğunluk var. Deprem öncesinde talepler ayda 25’i geçmiyordu, arayanlar da kentsel dönüşüme girip müteahhitle anlaşan firmalardı.
Deprem analiz talebi son bir haftada günde 200’e kadar çıktı. İnsanlar ne yapacağı telaşında, biz de telefonlara yetişemiyoruz.
Ancak bu taleplerden sadece yüzde 2’si raporlama için geri dönüş sağlıyor. Diğerleri binalarının yıkılmaması için raporlama istemiyor ama biz bu şekilde çalışmayı kabul etmiyoruz.”
Kiracı özel bir şirkete gizlice dayanıklılık testi yaptırırsa ev sahibi şikâyetçi olabilir mi?
Sınırlı ayni hak sahiplerinin ve kiracının depreme dayanıklılık testi yaptırabilmesi için yapı maliklerinden birinin onayı/izni olması gerekir.
Bu onay/izin olmaksızın deprem dayanıklılık testi yaptırılması halinde yapıya verilen her tür zarardan bu testi yaptıran sınırlı ayni hak sahibi ve kiracı sorumlu olacağı gibi testi yetkisiz kişi talebine göre yapan firmalar da sorumlu olur.
Kiracı gibi tapuda malik olarak görünmeyen diğer kişilerin bu şekilde test yaptırması, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkına açık müdahale olacağı gibi, kira sözleşmesi ve ayni hak tesisine yönelik sözleşmenin niteliği ile bağdaşmaması sebebiyle ilgili sözleşmelerin ağır ihlali olabileceği için ilgili sözleşmelerin feshine de sebebiyet verebilir.
10 dairelik bir apartmanda sadece 1 kişinin isteğiyle depreme dayanıklılık testi yaptırılabilir mi? Riskli çıkarsa ne yaşanır?
Tapuda malik olarak görünen bir kişi hem depreme dayanıklılık testini hem de riskli yapı testini yaptırabilir. Bu testi yaptırabilmek için binada sadece hissedar olmak yeterli.
Yani paydaşların bir araya gelmesine dahi ihtiyaç bulunmaz, tek bir hissedar bu başvuruyu yapabilir.
Depreme dayanıklılık testi sebebiyle binadaki herhangi birinin tahliye edilmesi, binanın mühürlenmesi, binanın belediye tarafından yıkılması gibi bir süreç olmaz.
Ancak riskli yapı raporuna göre yıkılmasına karar verilen yapıda oturan herkesin bu binayı tahliye etmesi gerekir.
Aksi takdirde yapı devlet eliyle tahliye edilebileceği gibi uygulamada genellikle bu sürecin binanın yıkımını, yeniden inşasını veya güçlendirilmesini yapan müteahhitler tarafından gerçekleştirdiğini görüyoruz.
