Depremde yaşanan yıkımla konut sektörü ülke gündeminin ön sıralarında.
Depremde kağıttan kule gibi yıkılmalarına rağmen konut sektörü son yılların en büyük rant ve kazanç kapısı. Ülke insanının gelirine oranla çok yüksek fiyatlarla alınıp satılıyorlar.
2022 yılına ait konut fiyat verileri geçen hafta sonu açıklandı.
Görüldü ki, Türkiye’de konut fiyatları ortalama yüzde 167.8 yükselirken, tüketici enflasyonundan arındırılmış gerçek değer artışı yüzde 63.0’e çıktı.
Buna bina değerinin yaklaşık yüzde 5’ine denk gelen yıllık kira geliri dahil değil. Dahil edilirse tabi ki vergiyi ve bina bakım giderlerini düşmek gerekiyor.
Hesabı zor ama dahil edildiğinde konutun getirisinin daha yüksek çıkacağı da açık.
GAYRİMENKULÜN CAZİBESİ
Konut ve onun yanında ticari gayrimenkul ile arsa, arazi benzeri gayrimenkul varlığı yaklaşık finansal varlıkların iki katıdır. Yani hane halkının toplam varlıkları üç birim ise ikisi gayrimenkul biri finansal varlık şeklindedir.
Türkiye’de de tasarrufların büyümesi, servetlerin yatırımı ve saklanması finansal varlıklardan çok gayrimenkul ayağı üzerinden işler. Çünkü çok fazla şaşırtmaz. Değer artışı daha istikrarlıdır.
Sistem hemen her vatandaş tarafından kolayca anlaşılacak şekilde işler. Şehirleşme hızlandıkça, nüfus arttıkça, göç hızlandıkça emlak fiyatları reel olarak artar.
Spekülasyona çok uygundur ve en önemlisi de ciddi oranda vergisiz veya düşük vergilidir.
ALTIN İKTİNCİ, DOLAR ÜÇÜNCÜ EN İYİ
Bırakalım reel artışını, Türkiye’de enflasyondan koruması bile yeterlidir. Çünkü ülkemizde yarım asırdır ki çift haneli yüksek enflasyon vardır.
Bunun karşısında da tasarrufları istikrarlı bir şekilde koruyan finansal araç yoktur. Bir dönem faiz iyiydi, bir dönem borsa, bir dönem altın.
Bitişikte yer alan tablodaki veriler 10 Ocak’taki yazımızdaki yatırım araçlarının verileri. Yanına gecikmeli açıklanmasından dolayı sadece konutun getirisi eklendi.
Buradan izlenebileceği gibi, son 10 yılda altının getirisi yüzde 120 ile konuttan sonra ikinci sırada geliyor. Uluslararası fiyatlarındaki yükselişin yanında TL’nin dolara karşı değer kaybı altına iyi bir getiri sağladı.
Aynı dönemde doların reel getirisi yüzde 102 ile üçüncü sırada, euronun getirisi de yüzde 61 ile dördüncü sırada geliyor.
BORSANIN GETİRİSİ YÜZDE 22 İLE VASAT
Normalde uzun vadede hepsinden daha iyi getirmesi beklenen hisse senetleri ise yüzde 22 reel kazanç düzeyinde kaldı.
Buna temettü getirileri dahil değil. Ortalama yıllık yüzde 2.5 dolayında bir temettü getirisi söz konusu. 10 yıl için bileşik getirisi ile birlikte ortalama yüzde 50 dolayında borsa kazancı elde etmek mümkün.
Ancak üstlenilen riskine göre düşük getiri. Nedeni de Türk hisse senetlerinin son 10 yılın biri hariç çeşitli nedenlerden dolayı vasat getiri sağlaması.
KONUT REEL YÜZDE 123.6 ARTIŞLA LİDER
Son 10 yılda gayrimenkulün finansal yatırım araçlarının hepsinden daha iyi getiri sağladığını görülüyor.
Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksini 2010 yılından beri açıklıyor. 10 yılı kapsayan 2013-2022 dönemi bakıldığında üç tane yatırım aracının reel olarak yüzde 100’ün üzerine kazanç sağladı.
Her yılın nominal artışı veya 10 yıllık farkının aynı dönemdeki enflasyondan arındırılarak bulanan reel getiri Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nde yüzde 123.6 en yüksek düzeyde gerçekleşti.
Konut fiyatları nominal yüzde 1.064 artarken, tüketici enflasyonu yüzde 420.6 yükseldi.
Bu yıllar içinde konutlarda değer artışının enflasyonun altında kaldığı 3 yıl var. 2017, 2018 ve 2019 yılları.
2016 ortasında konut fiyatlarında başlayan durgunluk ve enflasyonun kafa kaldırması üç yıl üst üste konut fiyatlarını reel geriletti. En çok gerileme de yüzde 13 ile 2018 yılında meydana geldi.
En yüksek değerlenme son yıl 2022’ye ait ve yüzde 63 düzeyinde. Yani elinizdeki konutun değeri bir yıl içinde yarı yarıyadan bile fazla artmış.
3 YILDA YÜZDE 117 ARTIŞ BALONLAŞMA DEMEK
Son üç yılın artışı ise çok daha fazla. Konut Fiyat Endeksi 2019 sonunda 118.8 düzeyinden 2022 sonunda 662.5’e çıktı ve yüzde 457.6 arttı.
Aynı dönemin Tüketici Fiyat Endeksi 440.50’den 1.128,45’e yükseldi. Üç yıllık artışı yüzde 156.1 oldu
Arındırma yaptığımızda nominal konut fiyat artışından geriye yüzde 117.7 değerlenme kalıyor. Bir konutu olanlar üzerine üç yılda bir konutun da fazlasını edinmiş gibi oldular.
Aslında üç yılda yüzde 117.7’lik reel artış konut fiyatlarında balon oluştuğunun işareti. Uluslararası kabul gören Nobel ödüllü Prof.Dr. Robert Shiller formülüne göre son beş yılda reel yüzde 100 artış konut fiyatlarında balonlaşma demek. Biz ise 5 yıl değil 3 yılda bu yolu aldık.
Balonlaşma demek hemen patlama meydana geleceği ve fiyatların çökeceği demek değil. Robert Shiller balonlaşma durumunun korunabileceğini ve çöküşün gecikebileceğini kabul ediyor.
ANTALYA, MERSİN, ADANA, MUĞLA
Konut arzının sınırlı olması, yabancıların konut alımlarının yüzde 5’e çıkması, depremin yaklaşık 500 bin konut arzını devre dışı bırakması gibi nedenler fiyatları yukarı yönde baskılıyor.
Yine deprem riski taşıyan bölgelerde güvenli yeni konut talebinin artmasıyla emlak piyasasında belirgin bir canlanmaya yol açması muhtemeldir.
Bunun yanında konut fiyatlarındaki balonlaşmanın Türkiye’nin her yerinde değil ancak seçili yerlerinde görüldüğünü söylemek gerekiyor.
Bitişikte yer alan grafik 17 Şubat’taki yazımızda da yer aldı ve buradan izlenebileceği gibi 2022 yılında fiyatlar Türkiye'de yüzde 167.8 artarken, Antalya’da yüzde 212, Trakya illerinde yüzde 184, Adana ve Mersin’de yüzde 183, Muğla’da yüzde 180 yükseldi.
