Gayrimenkul sektörünün uzun süredir beklediği düzenlemelerden biri olan imar planı değişiklikleri ve bu değişikliklerden doğan değer artışının vergilendirilmesi süreci netleşti. Yeni yönetmelik, şehir planlamasında keyfi uygulamaların önüne geçmeyi ve kentsel dönüşüm projelerine kaynak yaratmayı hedefliyor.
İşte gayrimenkul yatırımcıları, arsa sahipleri ve emlak profesyonellerinin bilmesi gereken kritik maddeler:
1. Değer Artış Payı Nedir ve Ne Kadar Alınacak?
Mülk sahiplerinin talebi üzerine yapılan imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazda bir değer artışı meydana gelirse, bu artışın %90’ı “Değer Artış Payı” olarak kamuya ödenecek. Örneğin; bir arsanın imar durumu değişip değeri 10 Milyon TL artarsa, bu artışın 9 Milyon TL’lik kısmı değer artış payı olarak tahsil edilecek.
2. Hangi Durumlarda Değer Artış Payı Alınır?
Yönetmeliğin 6. maddesine göre;
En az 1000 metrekare ve üzeri imar adalarında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini veya bina yüksekliğini artıran değişikliklerde,
Parsel bazında; konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği (örneğin konuttan ticariye dönüşüm) yapıldığında değer artış payı doğar.
3. Muafiyetler: Kimler Ödemeyecek?
Yönetmelik, kentsel dönüşümü teşvik etmek adına bazı kritik muafiyetler de getirdi. Aşağıdaki durumlarda değer artış payı alınmayacak:
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yapılan değişiklikler,
Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar,
Riskli yapı (kentsel dönüşüm kapsamındaki bina) içeren parsellerde, mevcut emsale esas inşaat alanının 1.5 katına kadar artan kısımlar (Belirli tarihlerdeki şerhler için geçerli).
4. Ödeme Nasıl Yapılacak? Tapuya Şerh Konulacak mı?
Değer artış payı ödenmeden, söz konusu taşınmaz için satış, bağış veya ruhsat işlemleri yapılamayacak.
Taksit İmkanı: Ödemeler peşin yapılabileceği gibi, en geç bir yıl içinde tamamlanmak üzere 4 taksit halinde de ödenebilir.
İndirim: Peşin ödemelerde %10 indirim uygulanacak.
Tapu Şerhi: Değer artış payı ödenene kadar tapu kütüğüne, taşınmazın satışını ve ruhsat alımını engelleyen bir şerh düşülecek.
5. Toplanan Gelir Nereye Gidecek?
Toplanan paralar kentsel dönüşüm süreçlerini finanse etmek için kullanılacak. Gelirin dağılımı ise şu şekilde olacak:
Büyükşehir Belediyeleri,
İlçe Belediyeleri,
Bakanlık Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı,
Genel Bütçe.
Bu düzenleme ile birlikte, bireysel rant amaçlı imar değişikliklerinin zorlaşması ve “bütüncül planlama” ilkesinin güçlenmesi bekleniyor. Özellikle arsa yatırımı yapacakların, imar değişikliği potansiyeli üzerinden hesap yaparken bu %90’lık kamu payını maliyetlerine eklemeleri büyük önem taşıyor.
