Kira sözleşmesi, kiracı ile mülk sahibi arasında ileri yaşanacak sorunların önüne geçilmesi amacıyla yapılan yazılı anlaşmadır.
Kira sözleşmeleri de “Genel Koşullar” ve “Özel Koşullar” olmak üzere 2 bölüm yer alır. Kira sözleşmeleri, mevzuata aykırı olmadığı sürece, bu koşullar geçerli olduğundan anlaşma yapılmadan önce koşulların iyi değerlendirilmesi gerekir.
Kira Sözleşmesinin Yasal Dayanağı
Mülk sahibi ile kiracı arasında düzenlenen kira sözleşmeleriyle ilgili Türk Borçlar Kanunu 29. maddesinde kira kontratında şu ifadeler yer alıyor:
"Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme..."
Kira Sözleşmesi Ne Kadar Süre için Düzenlenir?
Kira süresi 1 yıldır. Ancak, kira dönemi sonundan en az 15 gün evvel taraflar sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmedikçe kira sözleşmesi otomatik olarak 1 yıl daha uzar.
Kira sözleşmesinin otomatik uzaması durumunda kira bedeli, TUİK tarafından açıklanan ve bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanan TÜFE oranının ortalaması kadar artırılır.
Ancak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar kira artışı yüzde 25 ile sınırlandırılmıştır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kiracı ilk bir yıllık kira dönemi hariç olmak kaydıyla, otomatik uzayan kira dönemleri içinde 2 (iki) ay önceden kiralayana yazılı olarak bildirmek şartıyla kira sözleşmesini feshetme ve kiralananı tahliye etme hakkına sahip olur.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Bunlara Dikkat
Sözleşme evrakı olarak, Maliye Bakanlığı tarafından bastırılan kira kontratı kullanılmalıdır.
Sözleşme yapılırken, tarafların kimlik, çalışma belgelerinin vb. fotokopilerinin sözleşmeye eklenmesi gereklidir.
Kira kontratının ön yüzünde ilk satırda bulunan 'DAİRESİ' ibaresinin karşısına taşınmazın bulunduğu il ve bağlı olduğu tapu dairesi yazılmalıdır.
Sözleşme sırasında yapılan nakit alışverişinin miktarı, sözleşme evrakının arka yüzüne tarihle birlikte yazılmalı ve imzalanmalıdır.
Kiracı, kiraya veren ve kefil sözleşmeyi beraberce imzalamalıdır. Tüm tarafların devamlı bulundukları açık adresleri ve telefon numaralarının sözleşmeye yazılması gereklidir.
Sonrasında yanlış anlamalara mahal vermemek için sözleşmedeki 'demirbaş' bölümü doldurulmalıdır.
Kiracıdan alınan depozitonun sözleşmenin özel koşullarında belirtilmesi önemlidir. Depozitonun niçin verildiği ve hangi şartlarda geri alınacağı yazılmalı ve altına imza atılmalıdır.
Kira sözleşmesinin süresi bitse de, halen kiracı olanların kira kontratını saklaması gereklidir. Çünkü sonrasında da sözleşme yenilenmeden aynı şartlar geçerlidir ve kira kontratı uzamış olur.
Kiracı, sözleşmeyi imzalarken karşı tarafın gerçek mal sahibi veya intifa hakkı sahibi olup olmadığını kontrol etmeli. Mal sahibi değilse, yasal vekilliği olup olmadığı tapu senedi örneğine ya da vekaletnameye bakılarak anlaşılabilir.
Kira kontratına yazılacak ve oturulacak adresin, kiralanan yer olup olmadığı kontrol edilmeli.
Kiralanacak yer, kiracıya temiz, kapı- pencere ve doğramamaları sağlam, boyası yapılmış, tüm sıhhi tesisat ve elektrik akşamları eksiksiz olarak teslim edilmiş olduğu ve tahliye halinde de aynı şekildi teslim alınacağı sözleşmeye yazılmalıdır.
Kiralanacak yerin geçmiş dönemden kalma borçlarının kiracıya ait olmadığına dair bir maddenin sözleşmeye eklenmesi önemlidir. Her halükarda aidat, elektrik ve su gibi borçların varlığı önceden araştırılmalıdır.
Kira bedeli olarak belirtilen tutarın hangi dönemlerde hangi oranda artırılacağının açıkça belirtilmesi gereklidir.
İş yeri kiralarken kiranın net mi yoksa brüt kira mı olduğuna dikkat edilmelidir. Bu tip kiralamalarda genel uygulama, kira bedelinin net olarak saptanarak sözleşmede belirtilmesidir. Yürürlükteki mevzuatta göre, kiracı kira bedeli üzerinden yüzde 15 stopaj ödemekle yükümlüdür. Kiranın net olarak belirlendiği durumlarda, kiracı netten brüt kira vereceği sözleşmeye eklenmelidir.
Kira bedelinin, mal sahibinin hangi banka hesabına, hangi tarihler arasında yatırılacağı da sözleşmede yer almalıdır. Bu gönderimlerde havale ve EFT masrafları kiracıya aittir.
Kira bedelinin rakam ve yazıyla yazılması ve arka sayfaya yeniden kira parası yazılıyorsa, ön sayfayla aynı olup olmadığı kontrol edilmeli.
Kiracının apartman genel giderlerine katılmak ve aidatını ödemek zorunda olduğu, ayrıca ortak yerlere müdahale edemeyeceği, komşuları rahatsız edecek davranışlarda bulunamayacağı, yönetim planı esaslarına uymak zorunda olduğu da sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmenin son maddesi olarak 'İŞ BU KİRA SÖZLEŞMESİNDE YER ALMAYAN HUSUSLAR HAKKINDA 6098 SAYILI BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.' ilave edilmelidir.
