Geçen hafta okurlarımın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre “riskli yapı” tespiti üzerine yıktırılan binalarının nasıl yeniden yapılacağı veya güçlendirilebileceği konusundaki sorularını yanıtlamıştım. Bu hafta sıra kooperatif evlerinde...
İstanbul Barosu avukatı M. Şeref Kısacık’ın, kooperatif evlerini 6306 Sayılı Kanun’a göre kentsel dönüşüme sokmak isteyen okurlarımın sorularına verdiği yanıtlar şöyle:
Deprem riskine karşı ne gibi önlemler alınabilir?
İnşaatı yapan kooperatifin tüzel kişiliği hâlâ devam ediyorsa ve siteyi de kooperatif yönetiyorsa; kooperatif yönetiminin deprem riskine karşı gerekli tetkikleri yaptırması ve genel kurulu toplayıp bütçe oluşturarak, gerekli bakım ve onarımları yaptırarak önlem alması gerekir.
“Riskli yapı” tespiti için kim başvurabilir?
Bu sorunun cevabını verebilmek için tapuların kimin üzerine olduğuna bakmak gerekir. İmar sorunu veya herhangi bir nedenle ferdileşmeye geçilmemişse, dolayısıyla tapular ortaklara henüz dağıtılmamışsa, bir başka ifadeyle tapular hâlâ kooperatifin üzerine ise, tapudaki malik kooperatif göründüğü için 6306 Sayılı Kanun uyarınca “riskli yapı” tespitine kooperatifin başvurması gerekir.
Kooperatif tapuları ortaklara dağıttı ise kendileri başvuruda bulunabilirler. Kooperatif, binaların bir kısmının tapularını vermemişse; örneğin kooperatifin 100 ortağı var ve 70’ine tapu vermiş, ancak 30’una vermemişse, bu 30 bağımsız bölümün olduğu bloklarda “riskli yapı” tespiti için kooperatif başvurabilir.
Tapu alan 70 malikin de ayrıca başvuru hakkı vardır. Ortakların tapularının tamamı verilse bile, yönetim ofisi, restoran, kafe gibi sosyal tesislerin tapusu kooperatif adına ise, bu bölümler için “riskli yapı” tespitini yine kooperatif isteyebilir.
“Riskli yapı” tespiti ne için yapılır?
Halk arasında “Kentsel dönüşüm yasası” olarak adlandırılan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve ilgili yönetmeliğin getirdiği imkânlardan yararlanılarak, “riskli yapı” niteliğindeki mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılması isteniyorsa; binanın “riskli yapı” tespitinin bu yasa ve yönetmelik hükümleri uyarınca yapılmış olması gerekir.
Tespit için nereye başvurulmalı?
Kooperatif yönetimi veya maliklerden birinin bizzat veya vekilleri aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkilendirdiği lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurması üzerine binanın 6306 Sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” olup olmadığı belirlenir.
Yapı “riskli” çıkarsa ne olur?
Bu tespit ve yapılan işlemler resmidir. Kooperatif evlerinin ya da sosyal tesis niteliğindeki binaların “riskli yapı” olarak tespiti halinde; durum tapuya işlenir ve tapu müdürlüğü tarafından durum maliklere/hak sahiplerine tebliğ edilir.
Bina ne kadar sürede ve nasıl yıkılır?
“Riskli yapı” tespitinin kesinleşmesinden sonra idarece maliklere tahliye ve yıkım için 60 günden az olmamak üzere bir süre verilir.
Tahliye ve yıkım gerçekleşmezse, 30 güne kadar bir ek süre daha verilir. 90 günlük bu süre sonunda da maliklerce yıktırılmaması halinde; doğalgaz, su, elektrik kesilir.
Riskli yapılardaki insanların ve eşyaların tahliyesi ve yıktırma işlemi kolluk kuvveti desteğiyle idarece yapılır veya yaptırılır. Tahliye ve yıkım masrafları hisseleriyle orantılı olarak maliklerden tahsil edilir.
Tapuların tamamı kooperatif adına iken, “riskli yapı” tespiti yapılırsa kentsel dönüşüm kararı nasıl alınır?
Tapuların tamamı kooperatifin üzerine ise kooperatif genel kurulu karar verir. Kooperatif genel kurulu yeniden inşaat yapılmasına karar verebileceği gibi, imar mevzuatı uygunsa bir sağlık ya da turizm tesisi yapılmasına da karar verebilir. Mutlaka bina yapılması şart değildir, arsa olarak satılmasına da karar verebilir.
Arsa olarak satışta satış bedelini kim belirler?
Kooperatiflerde en yetkili organ genel kuruldur. İnşaat yaptırılma yöntemi, arsa olarak satış, arsa alım satımı gibi konular genel kurulda karara bağlanır.
Kooperatif genel kurulları bu konuda olağanüstü toplantı yapabilecekleri gibi olağan genel kurullarında da bunu gündem maddesi olarak ele alıp görüşebilirler.
Arsa olarak satışa karar verildiğinde, asgari metrekare satış bedelinin kooperatif genel kurulunda kararlaştırılması gerekir.
Yerine yeni bina yapılmasına nasıl karar verilebilir?
Yıkılan kooperatif evleri yerine yeni bina yapılmasına karar verilirse; hangi yöntemle (emanet usulü, arsa payı karşılığı ve benzeri) inşaat yapılacağına da kooperatif genel kurulu karar verir.
Yeni binaların emanet usulü yapılmasına karar verilirse; ortaklardan toplanan aidatlarla yeni inşaat yaptırılır. Müteahhitle yaptığımız sözleşme uyarınca bina ya da binaları 5-6 ay - bir yıl takvime bağlayabileceğimiz gibi eğer kooperatif üyeleri dar gelirli ise zamana yayılarak 5-6 yılda kademe kademe de inşaat yaptırılabilir.
Toptan para verilip inşaatın tüm gideri bir seferde veya birkaç ay gibi kısa bir zaman diliminde verilirse sorun çıkmaz. Ancak, aidatlar düşük tutulur ve inşaat maliyetinin bedeli uzunca bir sürece bağlanırsa, zaman içinde fiyatlar artar, öngörülen para yetmezse en yetkili organ olan kooperatif genel kurulunun olağanüstü toplantısıyla, inşaat için ilave para istenebilir.
İnşaatın ne kadar sürede biteceğine karar verecek olan bizleriz. Çünkü, biz toplu para verebilirsek, inşaat çabuk biter. Yıllara yayarsak her genel kurulda yeniden aidat belirlenir.
Yıkılan binanın yerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yenisi yapılacaksa; müteahhit arsa payı karşılığı bina ya da binaları yapacağı için kooperatif ortakları inşaat maliyeti için para ödemez. Müteahhit daire ya da işyerlerinin bir kısmını alacağı için inşaat maliyetini kendi karşılar.
Uygulanacak mevzuat nedir?
Kentsel dönüşüm uygulaması açısından 6306 Sayılı Yasa uygulanır. Bu yasanın tanıdığı kira ve bazı muafiyetlerden yararlanılır. Bu süreçte üyelerle ilgili konularda Kooperatifler Kanunu uygulanır.
Bina yıkıldıktan sonra verilen karar beğenilmezse hangi yol izlenir?
Kooperatif genel kurulunda arsanın nasıl değerlendirileceği konusunda alınan kararları beğenmeyen ve bu karara muhalefet şerhi koyan kooperatif ortağı dava açabilir.
Bu dava kooperatifin ticaret sicilinde kayıtlı ticari merkezinin olduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesinde açılır. Aidatını ödemeyen ortaklar hakkında verilen üyelikten ihraç kararı uyuşmazlıkları da aynı şekilde ilgili asliye ticaret mahkemesinde görülür.
Aidatını ödemeyerek inşaatın aksamasına neden olan kooperatif ortaklarına karşı ne yapabilir?
Gönderilen iki ihtara rağmen verilen yasal sürelerde aidatını ödemeyerek inşaatın geciktirilmesine neden olan kooperatif ortakları hakkında ihraç kararı alınabilir.
İcra takibi yapılabilir.
Güçlendirme kararı nasıl ve hangi oyçoğunluğu ile alınır?
“Riskli yapı” tespiti sonrası verilen rapora göre binanın yıkımı yerine güçlendirilmesi de yapılabilir. Eğer kooperatif tüm tapuları verdiyse ve tüm ortaklar malik sıfatı kazandılarsa; maliklerin 4/5’ü bina ya da binaların güçlendirilmesi için karar verebilirler.
Tapular hâlâ kooperatif üzerinde ise, kooperatif genel kurulu kararı ile güçlendirme yapılır. Ancak güçlendirme yapılabilmesi için bu kararların alınması da yetmez. Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olması ve yapılacak projenin belediyeden onaylanması şarttır.
Depremde bloklardan birinde alt kat daha çok, üst kat daha az hasar gördüyse tamirat giderleri nasıl karşılanır?
Binanın çatısı da dış cephesi de bodrum katı da bütün blokun ortak alanıdır. Deprem nedeniyle buralarda meydana gelen hasarları o bloktaki kat malikleri arsa payına göre öder. Alt kat daha çok hasarlı diye daha çok, üst kat az hasarlı diye daha az ödeme yapmaz.
