Haber Türk'ten Ahmet Hamdi Girgin'in haberine göre, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 2022 Ağustos ayı Konut Fiyat Endeksi verilerine göre ortalama metrekare fiyatı ülke genelinde 836 doları, İstanbul'da 1.360 doları geçti. Bu durum "Konut fiyatları neden bu kadar arttı? Nereye kadar böyle gidecek?" sorularını akıllara getirdi. Bu soruları konunun uzmanlarına yönelttik. GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, KONUTDER Başkanı Altan Elmas, Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt ve İSTEBKoop Başkanı Ulvi Özcan, konut piyasasındaki son durumu HABERTÜRK'e değerlendirdi. ''ARSA PAYININ DÜŞÜRÜLMESİ GEREK'' GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu: Metrekare başına inşaat maliyeti en az 800 dolar, arsa payı da yüzde 50 ile 800 dolar; toplam maliyet en az 1600 dolar oldu. İnşaat maliyeti artışı fiyatları etkiliyor. Kendi iç ekonomimizin arz ve talep durumunu çözmemiz gerekiyor. Manilerden biri arsa. Arsanın geliştirme bedeli yüzde 50. Yüzde 20'ye inmesi lazım. ''MALZEME ÜRETİCİLERİ ENFLASYONUN ÜZERİNDE ZAMLAR YAPTI'' İnşaat malzemelerinde açıklanamayan fiyat artışları... Ve eğer bugün önlem almazsak iş gücü problemi... Bir kule, vinç operatörü, kamyon operatörü bulmakta zorluk çekiyor bütün sektör. Bu manileri ortadan kaldırmamız lazım. Bunları ortadan kaldırırsak erişebilirlik artar. Maalesef bazı malzeme üreticileri enflasyon üzerinde zam yaptı. Bunu herkes biliyor. Günün sonunda bu konuta erişebilirlikte problem oluşturuyor. Bunların olmaması lazım. Maliyetle ilgili endeks yayınlanıyor, buna bakılır, enflasyona bakılır, bu firmaların fiyatlarına bakılır... Yüzde 400, yüzde 500'lere varan zamlar var. 20 gün önce Almanya'daydım, orada da görüşmelerde bulunduk. Orada arsa payı yüzde 20 olmasına rağmen fiyatlarda ciddi yükseliş var. Bunun nedeni inşaat maliyetlerindeki artış. Dışarıdan büyük talep var Türk inşaat firmalarına. Kaliteli yapı için Türk malzemesi, Türk mühendis, Türk mimar talep ediliyor. Tabii önce ülkemizin ihtiyaçları, ülkemizin menfaati, sonra yabancı ülkelere kanalize etmemiz doğru olur diye düşünüyorum. ''BİRİKMELİ MALİYET ETKİSİ YANSIDI'' KONUTDER Başkanı Altan Elmas: Türkiye'de ve İstanbul'da konut fiyatlarının TL bazında artmaya devam edeceğini öngörmekteyiz. Maalesef enflasyonlu ortamda fiyatların düşmesi veya artış hızının çok hızlı düşmesi kolay değil. Belirli bir zamana ihtiyaç var. Beklenti enflasyonu da maliyet artışlarından bağımsız her şeyin fiyatını yukarı itiyor. Konut fiyatlarının yükselmesinin en önemli sebebi maliyet artışları ve aynı zamanda arz eksikliği. İkisi bir araya geldiği için fiyatlar çok hızlı yükseldi. Üçüncü faktör ise enflasyon sebebiyle konut alımına yönelen bir miktar talep oluşması. Başkaca daha farklı etkenler olabilir ama kanaatimce temel sebep bunlar. ''MALİYET FİYATLARA GEÇ YANSIDI'' Konut fiyatları ve üretimi 2018 yılında çöktüğü için uzunca bir süre çok uygun fiyatla yoluna devam etti. Döviz kurundaki yüksek artışlar maliyetlere yansıdığı halde fiyatlara yansıması çok gecikti. Pandemi etkisiyle tüm dünyada emtia fiyatları da ayrıca dolar bazında yaklaşık ikiye katladı. Bu etkileri zamanla konut fiyatlarına yansıması beklenirken arz eksikliğiyle birlikte çok hızlı gerçekleşti. Çünkü artık eski maliyetle üretilen konut kalmadı üretici elinde. Bu da fiyatlara hızlı yansımasını getirdi. Sonuçta birikmeli maliyet etkisi 9-10 aylık süreçte konut fiyatlarına yansıdı. Dolar bazında bakınca da bu durumu görebiliriz. 2016 yılında dolar bazında zirve yapan konut fiyatları 2018 sonrası çökmüş, 2021'den itibaren de tekrar toparlamış vaziyette. 2016 yılında Türkiye'de 801 dolar/m2 olan ortalama konut fiyatları Ağustos 2022'de de 836 dolar/m2 oldu. İstanbul yine 1.460 dolar/m2 iken 2022 Ağustos'ta 1.360 dolar/m2 oldu. ''MALZEMELERİN FİYATI DOLAR BAZINDA ARTTI'' Kısa zamanda TL bazındaki yükseliş insanların algılarını etkiliyor haliyle. Çok yükseldiği kanaati oluşmaya başladı ancak maalesef durum öyle değil. Çünkü 2016 yılında demir çelik fiyatı ortalama 400 dolar/ton ve beton fiyatı 40 dolar/m3 iken 2022 Ekim'de demir çelik fiyatı yaklaşık 700 dolar/ton, beton m3 fiyatı ise 80 dolar/m3'e geldi. Diğer malzemelerin de büyük çoğunluğu benzer bir artış yaşamış oldu, dolar bazında. Burada çok ciddi bir artış var. Bu henüz tam anlamıyla konut fiyatlarına yansımadı. Elbette arz talep dengesi, erişim imkanları, faiz seviyesi, döviz kuru seviyesi gibi diğer etkenlerin değişimine göre dolar bazında fiyatlar da farklılık gösterecektir. Ancak Fed'in bu kadar faiz artırmasına rağmen emtialar, dolara karşı çok da değer yitirmedi. Önümüzdeki dönem batıda ve dünyadaki resesyon tehdidinin derinleşmesi birçok şeyi belirleyecektir diye düşünüyorum. Bir yıldan uzun vadede konut fiyatlarının dolar bazında artmasını bekliyorum. Mevcut şartlar altında kısa vadede konut arzının da çok artması pek mümkün görülmemektedir. Dolar kurunun hareketine göre değişmekle birlikte uzun vadede konut fiyatlarının dolar bazında yükselmesinin kaçınılmaz olduğunu değerlendiriyoruz. Dolar aslında emtialara ve sınırlı fiziksel varlıklara karşı orta ve uzun vadede hep değer kaybetmiştir, altının onsuna ve diğer emtialara bakılırsa bu çok açık görünür. 2016'dan baktığımıza göre, 2016 yılında altının onsu 1250 dolardı, bu günlerde 1650 dolar. 50 yıl önce de altının onsu sadece 65 dolardı. Dolar mala karşı kaybetmeye mahkumdur. ''ARZ TALEP DENGESİ OTURMADI'' ENDEKSA Genel Müdürü Görkem Öğüt: Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde Eylül ayı itibarıyla ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 972 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 556 bin 360 lira ve konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu. Eylül ayında konut satışlarında İstanbul 19 bin 89 konut satışı ve yüzde 17 oran ile en yüksek paya sahip olurken, yıllık değer artışı en yüksek olan iller sırasıyla Antalya, Mersin ve İstanbul oldu. Endeksa verilerine göre, Eylül ayında en çok konut satışının olduğu ilk 30 il değerlendirildiğinde yıllık değer artışı en yüksek olan iller ise sırasıyla Antalya, Mersin ve İstanbul. Antalya’da konut fiyatları son bir yılda yüzde 244 artış gösterdi, ortalama konut metrekare satış fiyatı 17 bin 123 lira, ortalama konut satış fiyatı 2 milyon 54 bin 760 lira. Mersin’de yıllık değer artışı yüzde243, ortalama konut metrekare satış fiyatı 10 bin 923 lira, ortalama konut satış fiyatı 1 milyon 583 bin 835 lira. İstanbul’da konut satış fiyatlarında değer artışı yüzde 241, ortalama konut metrekare satış fiyatı 20 bin 208 lira, ortalama konut fiyatı 2 milyon 424 bin 960 lira. Son 3 aydır konut piyasasında bir durgunluk yaşanmasına rağmen fiyat artışı az da olsa devam ediyor. Eylül ayında satılan konut sayısı bir önceki aya göre yüzde 8, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 23 azaldı. Konut alımı düşmesine rağmen konut fiyatlarında bir düşüş görülmemesinin en önemli sebebi halen arz talep dengesinin oturmamış olmasıyla ilgili. Arsa fiyatlarındaki artış, inşaat maliyetlerinin yükselmesi, döviz kurundaki dalgalanmalar gibi nedenler konut üretiminin belli bir seviyede kalmasına neden oluyor. Konut üretimi yani arz belli bir seviyede kalırken talep çok yüksek ve her geçen gün artmaya devam ediyor. Arz talep dengesi iyileşmeden konut fiyatlarında bir düşüş beklemek kısa vadede zor ama konut fiyatlarındaki artış hızı Mayıs’tan itibaren aşağı yönlü bir ivmede hareket ediyor. Yani fiyatlar artmaya devam etse de artış hızı yavaşladı. Artış hızı yavaşlamış olmasına rağmen İstanbul, Ankara, İzmir gibi şehirler başta olmak üzere ülkenin her yerinde yıllık değer artışları çok yüksek seviyelerde. İstanbul, Ankara ve İzmir sadece ülkemiz ölçeğinde değil küresel anlamda da en çok değer artışı yaşanan şehirlerden. ''ENFLASYON SONUCU OLUŞAN KAÇIRDIM, KAÇIRIYORUM PSİKOLOJİSİ'' İSTEBKOOP Başkanı Ulvi Özcan: Fiyatları yukarı doğru etkileyen unsurlar düşük faiz yüksek enflasyon sonucu oluşan 'kaçırdım, kaçırıyorum psikolojisi' maliyet artışı ve döviz bazında yabancılar için Türkiye konut piyasasının ucuz kalması… Hem hükümetin açıkladığı sosyal konut yatırımları, hem de satın alma gücündeki eksilme TÜİK’in rakamlarına da yansıdı. Zaman zaman TL bazında düşmeler görsek de TL bazında düşüş çok yüksek değil. Ancak döviz ve alternatif yatırım araçlarını dikkate aldığımızda düşüş var ve sürecek gibi görünüyor.