Tapu Harcı: Pastanın En Büyük Dilimi
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde en önemli maliyet kalemidir. Satış bedeli üzerinden hesaplanan bu harç, genellikle %4 oranındadır. Mevzuata göre bu tutarın %2’si alıcı, %2’si satıcı tarafından ödenir; ancak piyasadaki yaygın uygulamada taraflar anlaşarak bu tutarın tamamını alıcının üstlendiği durumlar da sıkça görülür.
Tapu Döner Sermaye Ödemesi
Tapu harcına ek olarak, işlem sırasında döner sermaye işletmesi tarafından tahsil edilen bir bedeldir. Her yıl güncellenen bu tutar, 2026 yılı tarifelerine göre işlem başına maktu olarak alınır ve tapu harcının yanında nispeten daha küçük bir kalem olarak kalır.
Emlak Danışmanı Komisyonu
Eğer evi bir emlak ofisi aracılığıyla bulduysanız, profesyonel hizmet bedeli ödemeniz gerekir. Yasal sınır, taşınmazın satış bedelinin %2 + KDV’si alıcıdan, %2 + KDV’si satıcıdan olacak şekildedir. Satın alma bütçenizi oluştururken bu %2’lik payı mutlaka hesaba katmalısınız.
Konut Kredisi Masrafları (Kredi Kullanılacaksa)
Evi banka kredisiyle almayı planlıyorsanız, bankaların talep ettiği ek masraflara hazırlıklı olun:
- Ekspertiz Ücreti: Evin değerini belirlemek için gelen uzmanın masrafı.
- Dosya Masrafı / Kredi Tahsis Ücreti: Genellikle çekilen kredi tutarının binde 5’i kadardır.
- İpotek Tesis Ücreti: Bankanın taşınmaz üzerine koyacağı ipotek işleminin masrafıdır.
Zorunlu Sigortalar ve Vergiler
Tapuyu aldıktan sonra süreç bitmiyor. Güvence ve yasal sorumluluklar kapsamında şu kalemler devreye girer:
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Tapu işlemleri sırasında yapılması zorunludur.
- Emlak Vergisi: Tapuyu aldığınız yılın sonuna kadar ilgili belediyeye bildirimde bulunmanız gerekir. O yılın vergisi genellikle satıcıya aittir ancak sonraki yıllar sizin sorumluluğunuzdadır.
Tapu işlemlerine başlamadan önce “harç matrahı” konusunda dikkatli olunmalıdır. Evin gerçek satış bedelini tapuda eksik beyan etmek, ileride maliye tarafından cezalı tarhiyat uygulanmasına neden olabilir. Bütçenizi oluştururken satış bedelinin üzerine yaklaşık %6-8 oranında bir “masraf payı” eklemek, sizi sürprizlerden koruyacaktır.