CNN Türk'te yer alan habere göre, 2022 başından bu yana kiralık konut sorunu Türkiye'nin en önemli gündem maddesi haline geldi. Kiralık ev sayısındaki düşüş ve fiyatlardaki artış, kiralık ev arayan vatandaşların ev bulmasını zorlaştırdı. Hükümet fahiş kira artışının önüne geçebilmek için 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artış oranını yüzde 25 seviyesinde sabitledi. Ancak bu hamle bile ev sahiplerini durdurmadı. EV SAHİPLERİNİN İSTEKLERİ KİRACILARI BIKTIRDI Konut stokunun azlığı nedeniyle ev bulmakta zorlanan kiracılara bir darbe de ev sahibi ve emlakçıların ilanlara yazdığı şartlardan geldi. İlanlarda medeni durumdan maaş bordrosuna, meslekten, kredi notuna kadar kadar yeni şartlar sıralandı. Bunlara ek olarak 1 yıl ya da 6 aylık peşin kira şartı ya da en az 2-3 depozito gibi şartlar ise ev arayanları daha da zor durumda bıraktı. 1 YIL PEŞİN, 2 DEPOZİTO VE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İlan sitelerinde son dönemde ev sahiplerinin kiracılardan kredi notu ibraz etmesi istenirken; ilan şartlarında 6 ya da 12 aylık peşin kira, 2 depozito alınacağı yer aldı. Bazı ev sahipleri ise kiracılardan 1 yıl sonunda çıkması için tahliye taahhütnamesi istiyor. KİRACI AVUKAT İSTEMİYORLAR Ev sahiplerinin isteklerinin dozu kaçarken bir avukatın yaşadığı son olay pes dedirtti. İstanbul'da yaşayan avukat, 1,5 aydır ev aradığını belirterek ev sahiplerinin isteklerinden artık kendisinin bile bıktığını dile getirdi. Sahte ilanlar, ev sahiplerinin ve emlakçıların dozu kaçan şartları, 1 yıllık peşin kira ve 2-3 depozito nedeniyle isyan ettiğini ifade eden avukat, mesleğinden dolayı kendisine ev verilmediğini belirtti. "BUNU YAPAN EV SAHİPLERİ KÖTÜ NİYETLİ" 2-3 ev sahibinin benzer nedenle ev kiralama teklifini reddettiğini ifade eden avukat, "Emlakçılar başta bunu direkt söylemek istemiyordu. Tutuldu deniliyordu. Ancak İlgilendiğim ilanların uzun süre kalması nedeniyle tekrar aradığım emlakçılar utana sıkıla ev sahiplerinin bir avukata ev vermek istemediğini söyledi." dedi. İlk duyduğumda çok şaşırdım ve sinirlendim. Bunu yapan ev sahiplerinin kötü niyetli olduğunu düşünüyorum. Haklarını bilen birinin evlerinde oturmasını istemiyorlar. İstedikleri gibi çıkaramayacaklarını ve istedikleri oranda zam yapamayacaklarını bildikleri için böyle davrandıklarını düşünüyorum. Ancak böyle davranan ev sahipleri kiraya verdiği konutla ilgili bir sorun yaşadığında da ilk aradıkları kişi avukat oluyor. Bu çelişkiye anlam veremiyorum. İstanbul Barosu'nun ve TBB’nin duruma el atmasını bekliyorum." BAKAN KURUM: KONUT VE KİRA FİYATLARI DÜŞECEK Öte yandan Yüksek konut ve kira fiyatlarıyla ilgili TRT Haber'e açıklamalarda bulunan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, "Pandemi sürecinde tüm dünyada düzen bozuldu. Hammadde noktasında azalma meydana geldi. Tüm bunların sonucu olarak ülkeler tarihinde görmedikleri enflasyonla mücadele ediyorlar. Dünyanın en gelişmiş ülkeleri dahil süreçte problemle karşı karşıyalar. Türkiye Cumhuriyeti Devleti olarak hızlı hareket ettik. Hiçbirini çaresiz bırakmadık. Tüm bu tedarik zincirindeki problem konut sektörüne de yansıdı. Hammadde olarak baktığınızda salgın süreciyle birlikte eski üretim miktarlarını yakalayamadı. Konut sektöründeki piyasaya olan arzı azalttı. Bu sorun karşısında yükselen konut ve kira fiyatlarına ilişkin bir çözüm koymak adına vatandaşın sesine kulak vererek bu projeyi gerçekleştirdik." dedi ve fiyatların dengeleneceğini belirtti. Bu fiyatlar dengeye gelecek. Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesini hayata geçiriyoruz. Arz talep dengesini yakalayacağız. Şu an olduğu gibi konut fiyatları sabitlenecek. Sonrasında da konut ve kira fiyatları düşecek. KİRALARA YÜZDE 25 SINIRI GETİRİLDİ 8 Haziran 2022 tarihli TBBM genel kurulunda kabul edilen geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde 25 oranında bir üst sınır getirildi. Buna göre 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artış oranı yüzde 25'i geçemeyecek. Ev sahipleri kiracıları zorla çıkaramayacak, tahliye davaları reddedilecek. Düzenleme ile kiracılar 1 yıl rahat nefes almış oldu. KİRALAR NEDEN ARTTI? Konut üretimi yavaşlayınca arz sorunu ortaya çıktı. Artan konut kredi faizi nedeniyle orta gelirli vatandaş ev alımından uzaklaştı, kiraya yöneldi. Kısıtlamaların gevşetilmesi ile ertelenen düğünler yapılınca kiralık eve talep arttı. Hem bu yıl üniversiteyi kazanan, hem de pandemi nedeniyle evini kapatan öğrenciler ev arayışına girdi. Kimi bölgelerde kentsel dönüşüm nedeniyle evini tahliye eden vatandaş kiralık eve geçti. Yabancılar ve göçmenlerden gelen konut talebi de bazı ilçelerde etkili oldu. EV SAHİBİ GEREKÇESİ OLMADAN KİRACIYI ÇIKARAMAZ Kiracı ve ev sahibi ilişkisini düzenlemek için ülkemizde 2011'den beri “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” uygulanıyor. Kira sözleşmesi sona ermeden taşınamayacağınız varsayılır, ancak duruma bağlı olarak prosedürler veya yasalar nedeniyle taşınabilirsiniz. Bu durumlar TBK 350 ve 351. hükümlerine tabidir. TBK 350 VE 351. HÜKÜMLERİ 1. Kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş ihtiyaçları nedeniyle yasal olarak kullanma zorunluluğu, yani gerekli sebepler 2. Kiralanan evin yeniden inşası, imar amacı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi, bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olduğu durumlar, 3. Daha sonradan kiralık mülk edinen herhangi bir kişi, kiralık mülkü kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya konut veya iş için kendisine bakmak zorunda olan diğer kişiler için kullanmakla yükümlüdür. Bu tür hallerin var olması halinde, yeni malik, durumu kiracıya iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı olarak bildirmek kaydıyla altı ay sonra kanunen feshedebilir. 4. Konut sakinleri, taşınma sırasında yatırdıkları depozitoyu, taşınma sırasında talep edebilirler. 5. Süresinde ödenmeyen kiralar için kiracı tarafından ek ücret talep edilemez, ancak kiracının kirayı zamanında ödememesi de TBK uyarınca ev sahibi tarafından fesih sebebidir. Bu noktada kira borcunu ödemeyen ve temerrüde düşen borçlu, kirasını kanunun öngördüğü oranda faiziyle tahsil edebilir. 6. Genel Şartlar ve Koşullar'a göre kiraya veren, kiralanan malı hemen kullanıma uygun durumda teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca kullanılabilir durumda tutmakla yükümlüdür. Ancak, tüm yenileme masrafları ev sahibi tarafından karşılanmaz. Kullanım veya Kiracı'nın ihmali veya isteğe bağlı olarak kiracı tarafından yapılan onarım, tadilat, boya, sıva ve diğer işlerin masrafları, sebep olunması veya talep edilmesi halinde Kiracı'ya aittir. Bu madde aynı zamanda TCO 317 ve sair maddeleri ile düzenlemeye alınmıştır. Bu şartlara tabi olarak kiracı, kiralanan mülkün normal kullanımı için gerekli temizlik ve bakım masraflarını karşılamakla yükümlüdür. 7. Evdeki kusurlar, kiracının kusuru değil, sonradan meydana gelen kusurlarla ilgiliyse, ev sahibinden talep etme hakkı doğar. 8. Eşyalı evin normal kullanımından kaynaklanan yıpranma payı kiracıda talep edilmez ve ev sahibi ödemek zorundadır. 9. Konutla ilgili sigorta ve vergi gibi ödemelerle ilgili çeşitli yasal düzenlemeler bulunmaktadır. Kiralanan mülkten kaynaklanan DASK ve yangın sigortası gibi zorunlu ücretlerin ev sahibi tarafından ödenmesi, kiralık mülke ilişkin çevre ve çöp vergilerinin ise kiralık mülkü kullanan kiracılar tarafından ödenmesi gerekmektedir. 10. Kiraya verenin evin yan gider masraflarını talep edemeyeceği genel olarak bilinse bile, kiraya veren, sözleşme süresi boyunca vergi ve diğer masraflardan ev sahibiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaktır. 11. Kiracılar evi kiraladıkları şekilde devam etmelidir. Kiracılar, evin içinde meydana gelen tadilat masraflarını kiradan düşerek karşılayabilirler. EV SAHİBİ HAKLARI NELERDİR? Tıpkı kiracıların olduğu gibi ev sahibinin de kiracıların karşısında bazı hakları var. Kira, kira sözleşmesinde kanunun öngördüğü oranda artırılabilir. 1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Devlet Gazetesi'nde yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Yönetmeliklerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'nun (“TBK”) 344. maddesi değiştirilmiştir. Sonuç olarak; taşınmaz kira sözleşmesinde kira artış oranının bir önceki yılın TÜFE'sinin en yüksek ortalaması olacağı öngörülmekte, ancak bu doğrultuda sözleşme serbestisi ilkesi uygulanmakta, ancak kira artış oranının sınırı kanunla belirlenmektedir. Ancak taraflar kendi sözleşmelerinde daha düşük bir artış oranı öngörmüşlerse kira, belirlenen oranda artacaktır. Kanuna uygun kira artışını kabul etmeyen kiracılar, ev sahibi tarafından sözleşme süresini beklemeden kanuni artış oranında kanuni kira artışı ve cebri tahliye işlemleri başlatılarak evden tahliye edilecektir. İtiraz hakkı yoktur ve bir ay içinde ödeme yapılmaz ise evden çıkartma işlemi başlatılabilir. Kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce taraflar arasındaki kira ilişkisinde bir değişiklik olursa, ev sahibi bu konuda uyarılmalı ve sözleşmeyi feshetmeyi düşünüyorsa bunu açıklamalıdır. Belirli süreli kira sözleşmesinin sona erme tarihinden 15 gün önce mukim ile temas kurulmazsa, aynı şartlarla bir yıl daha uzatılır. Aynı zamanda, kiralanan malın tesliminden sonra kiracı kiralanan mülkü boşaltmamışsa, mal sahibi bir ay içinde icra başvurusunda bulunarak veya dava açarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kiralamalar için kiralama süresi içine; bir yıl veya daha uzun süreli kiralamalarda, kiraya verenin bir kiralama yılı veya birden fazla kiralama yılı için kira ödememesi için iki geçerli yazılı ihtar mektubu vermesi durumunda kiraya veren hak kazanır. Kira sözleşmesini, kiralama süresinin bitiminden ve kiralama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde, kira sözleşmesinin bir yıldan fazla sürmesi durumunda ihtar bildirimine kadar kanunen feshedebilir. Aksi takdirde, sözleşme otomatik olarak yenilenecek ve başka bir değişikliğe izin verilmeyecektir. Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahibi kiracıya bildirimde bulunabilir. Borcun ödenmemesi halinde ev sahibi yasal süreç ve kanuna uygun olarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu noktada yasal ev sahibinin iki seçeneği vardır. Yukarıda açıklandığı gibi, ilk örnek, kirayı zamanında ödememek için 13 haciz davası ve tahliye örneğini kullanmaktır. Diğeri ise, yukarıda açıklandığı gibi, kiranın kira yılı içinde ödenmemesi halinde, kiranın bitiminden bir ay önce mal sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Bir kiracının, ev sahibinin rızası olmadan bir dairede büyük değişiklikler yapması yasal değildir. Ev sahibi düzeltme talep etme hakkını saklı tutar. TCO'ya göre, mülk sahipleri kiracılardan en fazla 3 kira depozitosu alabilirler. Bu, elbette, taşınırken kiracıya teslim edilmelidir. Yukarıdaki haller dışında kiracılar haklı sebepler olmaksızın ve kanun hükümlerine uymadan dışarı çıkamazlar.