Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan, komşuluk ilişkilerini en çok geren meselelerden biri olan “ortak alan arızaları” hakkında Yargıtay’dan emsal niteliğinde kararlar var. Özellikle alt katlarda yaşanan lağım taşması veya gider tıkanıklığı sonucu oluşan zararların faturası kime kesiliyor? Kendi dairesinde hiçbir kusuru olmayan ancak apartman gideri yüzünden evi zarar gören kişi, bu masrafı komşularına ödetebilir mi?
İşte Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel yargı kararları ışığında bilmeniz gerekenler.
Hangi Alanlar “Ortak Yer” Sayılır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; binanın temelleri, ana duvarları, taşıyıcı sistemleri (kolon, kiriş), asansörler, merdivenler, sahanlıklar ve genel kanalizasyon tesisleri ortak alan kabul edilir. Bu alanlarda meydana gelen her türlü arıza ve bakım ihtiyacı, bireysel bir mesele değil, tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır.
Yargıtay’dan Emsal Karar: Kusurunuz Olmasa Bile Sorumlusunuz!
Bir binada yağmur yağmadığı halde apartman giderinin tıkanması sonucu bir daireyi pis su bastığında, olay yargıya taşındı. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, çok önemli bir noktaya parmak bastı: Kusursuz Sorumluluk.
Mahkeme kararında, Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesine atıfta bulunarak; bina maliklerinin, yapının bakımındaki eksikliklerden doğan zararları gidermekle yükümlü olduğunu belirtti. Yani;
- Giderin tıkanmasında sizin bir “ihmaliniz” olmasa bile,
- Eğer arıza ana gider hattındaysa,
- Oluşan tüm maddi zarar (parke değişimi, boya, eşya hasarı vb.) tüm kat malikleri tarafından arsa payı oranında karşılanmak zorundadır.
Sigorta Şirketleri Ödediği Parayı Geri İstiyor
Evini sigortalatan bir vatandaşın dairesini su bastığında, sigorta şirketi hasarı ödedikten sonra boş durmuyor. Şirketler, “rücuen tazminat” davası açarak ödedikleri bu tutarı apartman yönetiminden ve diğer kat maliklerinden talep ediyor. Yargıtay da bu davalarda sigorta şirketlerini haklı bularak, tüm apartman sakinlerinin bu giderlere katılması gerektiğine hükmediyor.
Kapıcı Dairesi ve Bodrum Katlar Risk Altında
Sadece lüks daireler değil, ortak yer olan kapıcı daireleri de bu riskle karşı karşıya. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, kapıcı dairesini basan pis sular nedeniyle oluşan zararın da doğrudan yönetime değil, tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiği vurgulanıyor. Yani ortak tesisteki bir arıza, tüm maliklerin ortak borcudur.
Haklarınızı Bilin!
Evinizi ortak gider hattından kaynaklı bir su basarsa veya binanızda böyle bir sorun yaşanırsa şunları unutmayın:
- Gider Paylaşımı: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 uyarınca, ortak yerlerin onarım giderlerine her malik katılmak zorundadır.
- Ödeme Zorunluluğu: “Benim dairem üst katta, beni etkilemiyor” veya “Ben o hattı kullanmıyorum” diyerek ödemeden kaçınmak hukuken mümkün değildir.
- Gecikme Tazminatı: Ortak gider payını ödemeyen maliklere aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir.
