İşte her danışmanın mutlaka bilmesi gereken 10 temel hukuki konu:
1. Kira Artış Oranları ve TÜFE Sınırı
Kira artışları TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplanıyor.
Konut ve iş yeri kiralarında artış, TÜFE ortalamasını geçemez.
Danışmanlar, kira sözleşmesi hazırlarken güncel yasal düzenlemeyi bilmezse taraflar arasında ihtilaf çıkabilir.
2. Kiracının Tahliye Sebepleri
Kiracıyı keyfi olarak evden çıkarmak mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, tahliye sebeplerini açıkça düzenler:
İhtiyaç sebebi: Ev sahibi veya birinci derece yakını konutu bizzat kullanacaksa dava açabilir.
İki haklı ihtar: Kiracının aynı yıl içinde iki kez kirasını geç ödemesi tahliye sebebidir.
Sözleşme süresinin bitimi: Kiracı isterse kalmaya devam eder, ancak 10 yıl dolduktan sonra ev sahibi bildirimle tahliye isteyebilir.
Tahliye taahhüdü: Kiracı noter huzurunda tahliye tarihi verirse, bu belge bağlayıcıdır.
Bu konularda danışmanların yanlış bilgi vermesi, hem kiracı hem de ev sahibi için ciddi mağduriyet yaratabilir.
3. Kira Tespit Davaları
Özellikle uzun yıllardır aynı kiracı ile devam eden sözleşmelerde kira bedeli piyasanın çok altında kalabiliyor. Bu durumda ev sahibi, kira tespit davası açabilir.
Dava, genellikle yeni kira döneminden önce açılır.
Mahkeme, emsal kira bedellerini dikkate alarak makul bir kira belirler.
Karar geriye dönük değil, dava tarihinden sonraki dönem için geçerlidir.
Gayrimenkul danışmanları, bölgedeki güncel kira rayiçlerini takip ederek müvekkillerine bu konuda destek verebilir.
4. Depozito Kuralları
Depozito, kiracının konutta sebep olabileceği zararları güvence altına almak için alınır. Ancak bu konuda katı sınırlar vardır:
Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir.
Elden alınan depozitolar geçerli sayılmayabilir.
Yasal olarak depozito, bankada kiracı adına açılacak vadeli hesaba yatırılmalıdır.
Bu kurala uyulmadığında, kiracı depozitoyu mahkemeden geri talep edebilir.
5. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Bir taşınmaz birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde olabilir. Bu durumda taraflardan biri anlaşmazlık çıkması halinde mahkemeye başvurup ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Taksim yoluyla: Gayrimenkul bölünebiliyorsa, taraflara paylaştırılır.
Satış yoluyla: Gayrimenkul bölünemiyorsa, açık artırma ile satılır ve bedel ortaklara pay edilir.
Özellikle miras kalan evlerde sık karşılaşılan bir durumdur. Danışmanlar, satış sürecinde tarafları doğru bilgilendirmelidir.
6. Aidat ve Kat Malikleri Kanunu
Apartman ve sitelerde aidatlar, ortak giderlerin karşılanması için zorunludur.
Kat malikleri aidatı ödemekle yükümlüdür.
Kiracı aidatı ödeyebilir, ancak ödemediğinde asıl sorumluluk malike aittir.
Ödenmeyen aidatlar için icra takibi yapılabilir.
Danışmanların özellikle site içi konut pazarlarken aidat yükümlülüklerini net olarak açıklaması gerekir.
7. Emlakçı Komisyonu ve Yasal Sınırlar
Emlak danışmanlarının en çok sorulan sorularından biri de komisyon oranlarıdır.
Satış işlemlerinde: %2 + KDV (alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınabilir).
Kiralamalarda: bir aylık kira bedeli + KDV alınabilir.
Bu oranların üzerinde ücret almak yasadışıdır ve sözleşme geçersiz sayılabilir.
8. Kentsel Dönüşüm ve Kiracı Hakları
Kentsel dönüşüm süreci, sadece malikleri değil kiracıları da ilgilendirir.
Kiracılara tahliye süresi tanınmak zorundadır.
Kira yardımı yapılabilir (2025 itibarıyla şehirden şehre değişmekle birlikte ortalama 3-4 bin TL civarında).
Kiracıların yeni projeden öncelikli daire satın alma hakkı vardır.
Danışmanların, dönüşüm projelerinde bu hakları bilmesi müşteriye güven verir.
9. Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapuda yapılan hatalar veya hileli işlemler, tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir.
Muvazaalı satış (örneğin satış gibi gösterilip bağış yapılması).
Sahte vekaletname ile yapılan satış.
Tapuda isim, parsel, metrekare hataları.
Bu davalar uzun sürebilir, bu nedenle danışmanların müşterileri baştan uyarması gerekir.
10. Yabancılara Gayrimenkul Satışı
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi mümkündür, ancak bazı sınırlamalar vardır:
Askeri yasak bölgelerde mülk edinemezler.
Tarım arazilerinde özel izin gerekir.
Yabancılara satışta gayrimenkul değerleme raporu zorunludur.
Ayrıca satışın döviz üzerinden yapılması ve bankadan geçirilmesi gerekir.
Gayrimenkul danışmanları, özellikle yabancı müşterilerle çalışırken bu yasal gerekliliklere hâkim olmalıdır.
