Hisseli arsa, bir arsanın üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu gayrimenkuldür.
Hisseli arsa almak isteyen birinin, satın alacağı taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerden yalnızca biri olacağı göz önünde bulundurulmalıdır.
Taşınmaza dair gerçekleştirilecek her işlem, diğer hak sahiplerinin bilgisini ve onayını gerektirir.
Hisseli bir arsa satın almak ve hissedarlardan biri olmak isteyen bir kişinin göz önünde bulundurması gereken pek çok durum mevcuttur.
Hisseli arsa satın almanın dezavantajları
Hisseli arsanın tapusunda hak sahibi olarak yer alan tüm hissedarların şufa, yani önalım hakkı bulunmaktadır.
Şufa (önalım) hakkı, bir hissedarın payını satma kararı almasının ardından diğer hissedarların kişinin hissesini alabilmesi anlamına gelir. Şufa hakkı, hisse payının satışa çıkarılmasından sonra başlamakta ve mal satıldıktan sonra devam etmektedir. Satış öncesinde şufa hakkından vazgeçildiğine dair yapılan anlaşmalar geçersiz sayılır.
Hisse payının satılması sırasında satan kişi, şufa hakkı bulunan kişilere kendi payını sattığını bildirmek zorundadır.
Yasal olarak şufa hakkı olduğunda ise duyurma sorumluluğu tapu sicil memuruna aittir.
Hisseli arsa üzerinde yapılması planlanan işlemlerin gerçekleşebilmesi için diğer hak sahiplerinin imza ve onayı gerekir.
Hisseli arsa üzerinde hak sahibi olan çok fazla hissedar varsa, tapulu bir şekilde izin ve onay almak maliyetli bir işleme dönüşebilmektedir.
Aynı zamanda hisseli arsanın yatırım açısından risk oranı da yüksek olmaktadır.
Hisseli arsa üzerinde hakkı bulunan mal sahipleri sürekli olarak değişebilir.
Bu durumdan dolayı arsada hakkı bulunan sahipler, taşınmazı yönetme, kullanma ve çeşitli işlemler gerçekleştirebilme konusunda zorluk yaşayabilmektedir
Arsa üzerinde hak sahibi olan hissedarlardan birisinin hisseden çıkarılması için dava açmak gereklidir.
Bu durum, belediye tarafınca ayrılmaya izni olmayan mülkün hepsinin satışa çıkması anlamına gelir. Çünkü hisseli arsa üzerinde hakkı bulunan hak sahiplerinin kendi yerleri belli değildir.
Hissedarlar kendi aralarında bir rıza-i taksim sözleşmesi yaparak arsa üzerinde hangi yerin kime ait olduğu konusunda anlaşmaya varabilirler ancak bu durum tapuya tescil edilememektedir.
Rıza-i taksim sözleşmesinin tapuda görünmemesinden dolayı çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Hisseli arsa üzerinde hak sahibi olan kişilerden birinin vefat etmesi durumunda paydaş sayısı ciddi oranda artmaktadır.
Böylelikle taşınmazın yönetimini daha da zor hale gelebilir ve arsa üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirmek çok daha maliyetli ve zor bir sürece dönüşebilir
Ortaya çıkabilecek olan çeşitli anlaşmazlıklar nedeniyle taraflar zaman ve para kaybı yaşayabilmektedir.
Hisseli arsa sahibi olmanın tek bir avantajı bulunmaktadır
Bu avantaj, aynı zamanda dezavantajlar içerisinde de yer alan şufa hakkıdır. Önalım hakkının pozitif ya da negatif bir durum teşkil etmesi, işlemi gerçekleştiren kişilerden hangisi olduğunuza bağlı olarak şekillenir.
Önalım hakkından yararlanan kişi olmanız durumunda, hissesini satmak isteyen bir mal sahibinin hissesini satın alabilirsiniz.
Hisseli arsanın satışı nasıl yapılır?
Hisseli bir arsanın satışı, arsanın bütün sahiplerinin ortak karar vermesi ile tek bir kişiye yapılabileceği gibi bir hisse sahibinin kendisine ait olan hisse payını başka bir kişiye satması ile de gerçekleşebilir.
Arsanın tamamının satılabilmesi için arsada hak payı bulunan tüm sahiplerin satışa onay vermesi gerekmektedir.
Ancak kişi, kendine ait olan hisseyi bir başka kişiye satmak istiyorsa diğer ortakların anlaşmasına ihtiyaç yoktur.
Hisseli arsanın hak sahiplerinden birinin gerçekleşecek hisse satışına karşı çıkması durumunda ya da tek bir ortağın satışı istemesi durumunda İzale-i Şüyu davası açılabilmektedir.
Hisseli arsa satışında dikkat edilmesi gerekenler
Hali hazırda bir hisseli arsanın pay sahiplerinden olan biri kendi hissesini satmaya karar vermişse, bu kararı noter aracılığıyla diğer hissedarlara duyurması gereklidir.
Hak sahiplerinden herhangi bir önalım hakkı talebi gelmemesi durumunda, arsa hissesi üçüncü bir kişiye satılabilmektedir
Hisseli arsa satın almak isteyen birinin satın alacağı alanın belirli bir bölge değil, ana taşınmazın tamamına ait bir pay olduğu unutulmamalıdır
Diğer hak sahiplerinden zamanı geldiğinde önalım haklarını kullanmamaları için yazılı bir onay alınmalıdır.
Çoğu zaman hak sahiplerinin böyle bir onay vermek istemediği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu onay alınamıyorsa, satış işlemi zamanı geldiğinde satış kararı noter aracılığıyla bildirilir.
Hisseli arsa üzerindeki diğer hak sahiplerinin önalım haklarını üç ay içerisinde kullanması gereklidir. Üç aydan sonra gelecek talepler değerlendirmeye alınmaz.
Satın alınması planlanan hisseli arsanın herhangi bir haciz ya da ipotek durumuna tabi olmadığından emin olunmalı, vergi borçları araştırılmalı ve hisse sahiplerinin elinde bulunan geçmiş veri belgeleri incelenmelidir.
Hisseli arsa tüm hissedarlardan tek bir seferde satın alınacaksa, işlem esnasında tüm mal sahiplerinin orada olmasına ve hepsinin yazılı onayının alınmasına dikkat edilmelidir.
Ortak bir kararla hisseli arsa satmak isteyen hak sahiplerinin iyi bir gayrimenkul danışmanıyla birlikte çalışması tavsiye edilmektedir.
Çünkü hissedar sayısı çok fazla olabileceğinden, bireysel olarak yürütülen işlemler zaman ve para kaybına neden olabilir
Hisseli arsanın değerinden daha az bir miktara satışa konulmadığından emin olabilmek adına bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile birlikte çalışılması önem teşkil eder.
Arsa değerleme alanında uzmanlaşmış olan kişiler tarafından gerçekleştirilecek bölge analizi ve alan değerlemeleri sayesinde arsanın gerçek değeri tespit edilebilir.
Hisseli arsaya ev nasıl yaptırılır?
Hisseli bir arsada herhangi bir yapı inşa etmek için aranan ilk şart, imar izninin olmasıdır. İmar iznine sahip olmayan alanlar üzerinde hiçbir inşaat işlemi gerçekleştirilememektedir.
İmar iznine sahip bir hisseli arsada inşaat yapabilmek için zorunlu olan bir diğer adım, tüm hak sahiplerinin yazılı onayıdır.
Hissedarlardan tek bir tanesinin bile onay vermemesi durumunda, arsa üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirilemez.
Bu durum hisse sahipleri arasında sorunlar yaşanmasına, bazen de sorunu çözebilmek adına mahkeme süreçlerine başvurulmasına neden olmaktadır.
Kaynak: Endeksa
