Hisseli tapu sahipleri için en büyük risk faktörü olan “izale-i şuyu” (ortaklığın giderilmesi) davaları ve ön alım hakları, yeni dönemde çok daha sıkı prosedürlere bağlanıyor. Artık paydaşlar arası sözlü anlaşmaların hukuki bir karşılığı kalmazken, satış ve devir işlemlerinde izlenmesi gereken yol haritası tamamen güncellendi.
Hisseli Tapuda Yeni Kurallar: Neler Değişiyor?
Yeni düzenlemeyle birlikte gayrimenkul sahiplerini bekleyen temel değişiklikler şunlar:
- Yazılı Bildirim Zorunluluğu: Hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapma şartı çok daha katı uygulanacak.
- Ön Alım Hakkı (Şufa) Hassasiyeti: Diğer hissedarların, satılan payı aynı bedelle öncelikli satın alma hakkı bulunuyor. Bu süreçte yapılacak usulsüzlükler, satışın iptaline kadar gidebiliyor.
- Fiili Taksim Sözleşmeleri: Arazinin veya konutun hangi bölümünün kime ait olduğunu belirleyen “fiili taksim” sözleşmelerinin tapu siciline işlenmiş olması, olası davaların önüne geçmek için artık bir tercih değil, zorunluluk haline geliyor.
Mağduriyet Yaşamamak İçin Bu Ayrıntılara Dikkat!
Hisseli tapu devirlerinde en sık yapılan hata, paydaşlar arasındaki “güven” ilişkisine dayanarak resmi prosedürlerin atlanmasıdır. Ancak yeni sistemde:
- Noter Onayı Şart: Hissedarlar arası feragat veya ön alım hakkından vazgeçme gibi işlemlerin geçerli olabilmesi için mutlaka noter onaylı belgeler gerekiyor.
- 65 Yaş Üstü Raporu: Tapu dairelerinde işlem güvenliğini artırmak adına, 65 yaş ve üzeri hak sahiplerinden istenen sağlık raporu ve akli meleke teyidi süreci daha titiz yürütülecek.
- İzale-i Şuyu Tehdidi: Eğer paydaşlar mülkün satışı veya paylaşımı konusunda ortak bir karara varamazsa, mahkeme yoluyla mülkün tamamının icra yoluyla satılması riski devam ediyor. Bu durumun engellenmesi için paydaşların “yazılı mutabakat” sağlaması hayati önem taşıyor.
Gayrimenkul piyasasında “Hisseli Tapu” dönemi, şeffaflık ve kayıtlılık esasına göre yeniden şekilleniyor. Tapu işlemlerinde mağduriyet yaşamamak adına tüm bildirimlerin resmi kanallar üzerinden yapılması ve mülkün güncel rayiç bedellerinin doğru beyan edilmesi, ileride açılması muhtemel “tapu iptal” davalarına karşı en güçlü savunmanız olacaktır.