Milyonlarca vatandaşı ilgilendiren hisseli tapu satışlarında süreç, sanıldığından daha hassas ilerliyor. Ortak mülkiyete konu olan bir taşınmazda, hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların sahip olduğu “Ön Alım Hakkı”, belirli yasal sürelere tabi tutuluyor. Hukukçular, özellikle noter tebligatından sonraki sürecin titizlikle takip edilmesi gerektiğinin altını çiziyor.
Şufa Hakkı (Ön Alım Hakkı) Nedir?
Türk Medeni Kanunu, hisseli taşınmazlarda mülkiyet bütünlüğünü korumayı hedefler. Bu kapsamda; bir hissedar payını ortaklık dışından birine satmak istediğinde, diğer hissedarların bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi bulunur. Buna hukuk dilinde “Şufa Hakkı” denir.
Bu düzenleme, taşınmazın yabancılaşmasını önlemek ve mevcut paydaşların mülkiyet oranlarını artırabilmesine olanak tanımak amacıyla getirilmiştir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için satışın resmileşmesi ve yasal prosedürün başlaması gerekir.
Geri Dönüşü Olmayan 90 Günlük Süre
Sürecin en kritik noktası, satış işleminin diğer hissedarlara bildirilmesiyle başlar. Satışın noter aracılığıyla hissedarlara resmen tebliğ edilmesinin ardından 90 günlük yasal süre işlemeye başlar.
Uzmanlar, bu sürenin bir “zamanaşımı” değil, “hak düşürücü süre” olduğunu vurguluyor. Yani;
-
Tebligat elinize ulaştıktan sonraki 90 gün içinde harekete geçilmezse,
-
Mahkemeye başvurulmazsa,
-
Ön alım hakkı tamamen ve geri dönüşsüz olarak kaybedilir.
Süre dolduktan sonra yapılacak hiçbir itiraz veya başvuru, hukuken geçerli sayılmayacaktır.
Hak Sahipleri Ne Yapmalı?
Şufa hakkını kullanmak ve satılan payı kendi üzerine almak isteyen hissedarın izlemesi gereken yol haritası şöyledir:
-
Dava Açılması: 90 günlük süre dolmadan, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.
-
Bedelin Depo Edilmesi: Hissedar, satış bedelini ve tapu masraflarını ödemeye hazır olduğunu mahkemeye beyan etmelidir.
-
Karar Aşaması: Mahkeme, yasal şartların oluştuğunu tespit ederse, satışı yapılan hissenin davayı açan paydaş üzerine tesciline karar verir.
