Gayrimenkul sektöründe uzun süredir beklenen düzenleme resmileşti. “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenleme, özellikle parsel bazında yapılan keyfi imar değişikliklerinin ve bu yolla elde edilen haksız kazançların (rantın) önüne geçmeyi hedefliyor.
Değer Artışının Aslan Payı Kamunun Olacak
Yeni yönetmeliğin en çarpıcı maddesi, imar değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelen değer artışının paylaşımıyla ilgili. Buna göre, yapılan plan değişikliği sonrasında arsa veya arazide bir değer artışı oluşursa, bu artışın yüzde 90’ı kamuya "Değer Artış Payı" olarak ödenecek.
Söz konusu pay, taşınmazın toplam değeri üzerinden değil, yalnızca imar değişikliği sonrası oluşan "artış miktarı" üzerinden hesaplanacak.
Hangi Durumlar Kapsama Giriyor?
Bakanlık, değer artış payına konu olacak değişiklikleri netleştirdi. Yönetmeliğe göre şu durumlar kapsam dahilinde:
-
Ada Bazında: En az 1000 metrekarelik alanlarda yapılan nüfus, yoğunluk, kat adedi veya fonksiyon artışları.
-
Parsel Bazında: Konut dışı fonksiyon değişiklikleri.
-
Riskli Yapılar: Riskli yapı olarak belirlenen alanlarda yüzde 20’yi aşan yoğunluk artışları.
Değerleme Nasıl Yapılacak?
Sürecin şeffaf yürütülmesi için değer tespitinde sıkı kurallar getirildi. Taşınmazın plan değişikliği öncesi ve sonrası değerleri, iki farklı lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenecek. Nihai artış tutarı ise Kıymet Takdir Komisyonu tarafından tespit edilecek. Değerleme hizmet bedellerini ise mülk sahibi (malik) karşılayacak.
Ödeme Kolaylığı: Peşinde İndirim, Taksit İmkanı
Mülk sahiplerine ödeme konusunda esneklik sağlanıyor. Değer artış payını peşin ödemek isteyenlere yüzde 10 indirim uygulanacak. Dileyen mülk sahipleri ise ödemelerini taksitlendirerek yapabilecek.
Kamulaştırılmayan Alanlara Çözüm
Yönetmelik, yıllardır çözüm bekleyen bir soruna da parmak basıyor. Özel mülkiyette olup imar planlarında okul, sağlık tesisi veya idari tesis gibi "kamu hizmet alanı" olarak ayrılan ancak kamulaştırılmayan araziler için yeni bir yol açıldı. Eğer ilgili kamu kurumu bu alana artık ihtiyaç duymadığını belirtir ve idare onay verirse, bu alanlarda plan değişikliği yapılabilecek.
Uzman Yorumu: "Haksız Kazancın Önüne Geçilecek"
Konuyu değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, düzenlemenin şehirlerin sağlıklı gelişimi için hayati önem taşıdığını vurguladı.
Sistemin işleyişini bir örnekle açıklayan Araç şunları söyledi:
"Şehirlerin düzgün imarlı gelişmesini sağlayacak bir adım. Örneğin, 100 bin TL değerinde bir arsanız var ve imar değişikliği talep ettiniz. Değişiklik sonrası arsanızın değeri 200 bin TL'ye çıktıysa, aradaki 100 bin TL'lik değer artışının yüzde 90'ı (90 bin TL) kamuya aktarılacak. Bu düzenleme, önceden arazi toplayıp imar değişikliği ile haksız kazanç elde etme devrini kapatacak."