Apartman ve site yönetimlerinde bütçe maratonu başlıyor. Özellikle son yıllarda kira rakamlarıyla yarışır hale gelen aidatlar, 2025 yılına girerken yine en çok tartışılan konulardan biri olacak. Peki, yeni yılda aidatlar ne kadar artacak? Fahiş artışa karşı yasal haklar neler? İşte site ve apartman sakinlerini bekleyen sürecin tüm detayları.
Aidat Zammında Kritik Eşik: Asgari Ücret
Site ve apartman giderlerinin en büyük kalemini personel maaşları oluşturuyor. Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği verilerine göre, bir sitenin işletme bütçesinin yaklaşık yüzde 70’i personel giderlerinden kaynaklanıyor. Bu nedenle yönetimler, yeni aidat tarifelerini belirlemek için öncelikle asgari ücret zammını bekliyor.
Sektör uzmanları, enflasyon ve asgari ücret artış beklentileri ışığında 2025 yılı için aidat zamlarının yüzde 40 ile 45 bandında olacağını öngörüyor. Ancak bu oran; sitenin büyüklüğü, sosyal donatıları ve sunulan hizmetin kalitesine göre değişkenlik gösterebilecek.
Yönetim Tek Başına Zam Yapamaz
Kat sakinlerinin bilmesi gereken en önemli husus, yönetim kurullarının veya yönetim şirketlerinin tek başına zam yapma yetkisinin bulunmadığıdır. Yasal sürece göre:
-
Aidat artışları, yılda en az bir kez toplanan Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu) toplantısında karara bağlanmalıdır.
-
Toplantıya katılım, keyfi zamların önlenmesi için hayati önem taşır.
-
Toplantılara sadece tapu sahipleri katılabilir; kiracıların söz sahibi olabilmesi için ev sahibinden vekalet alması şarttır.
Fahiş Zamma İtiraz Yolu Açık
Genel kurulda alınan kararlar kesin hüküm değildir. Eğer belirlenen aidat oranı fahiş ise veya toplantıda usulsüzlük yapılmışsa, kat maliklerinin itiraz hakkı saklıdır:
-
Toplantıya katılan ve şerh koyanlar: Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde,
-
Toplantıya katılmayanlar: Kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde (her halükarda 6 ay içinde), Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kararın iptalini isteyebilirler.
Kiracı Her Gideri Ödemek Zorunda Değil
Aidat ödemelerinde en sık yapılan hata, kiracıların tüm kalemlerden sorumlu tutulmasıdır. Yasalar bu konuda net bir ayrım yapar:
-
Kiracının Sorumluluğu (İşletme Bütçesi): Personel maaşı, temizlik, güvenlik, elektrik gibi kullanıma dayalı giderler.
-
Ev Sahibinin Sorumluluğu (Yatırım Bütçesi): Asansör değişimi, demirbaş yenileme, dış cephe yalıtımı, kıdem tazminatları gibi mülke değer katan yatırımlar.
Önemli bir detay da kiracının sorumluluk sınırıdır. Yasalara göre bir kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidat miktarı, ödediği kira bedelini geçemez. Aradaki fark oluşursa, bunu mülk sahibi karşılamak zorundadır.
"Havuza Girmiyorum" Demek Çözüm Değil
Site sakinleri arasında yaygın olan "Ben sosyal tesisleri kullanmıyorum, aidat ödemem" düşüncesi hukuken geçerli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, hizmetin kullanılıp kullanılmaması ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Aidatını ödemeyenler hakkında icra takibi başlatılabilir ve aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır.
Yeni Dönem: Bakanlık Devreye Giriyor
Fahiş aidat artışlarının ve denetimsiz yönetim şirketlerinin önüne geçmek için hazırlanan Tesis Yönetim Yasası'nın Ocak ayında Meclis'ten geçmesi bekleniyor. Düzenleme yasalaştığında:
-
Site yönetim şirketlerine lisans zorunluluğu getirilecek.
-
Firmaların mali yapıları, teknik yeterlilikleri ve adli sicilleri Bakanlık tarafından denetlenecek.
-
Sektördeki yaklaşık 4 bin şirketin büyük kısmının elenmesi ve hizmet kalitesinin artması hedefleniyor.
-
Enflasyon oranının üzerindeki ara zamlar, Genel Kurul onayı olmadan yapılamayacak.
