Kiracının kira bedelini ödeme zamanına ilişkin Türk Borçlar Kanunu madde 314 şu şekildedir:

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kanun koyucu, söz konusu kanun hükmü ile, kira bedelini ödeme süresinin esas olarak sözleşmede belirlendiğini, sözleşmede hüküm yoksa yerel adete göre tespit edileceğini ve nihai olarak o şekilde de belirlenemiyorsa kanunda öngörülen “her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde” ibaresinin dikkate alınarak ödeme yapılması gereğini ifade etmiştir.

Buna göre taraflar sözleşmede kira bedelinin ayın başında veyahut sonunda ödenmesini kararlaştırabilirler.

Ancak tarafların kira bedelinin her ay ödeneceğini belirtmekle birlikte ödeme zamanını kararlaştırmadıkları hallerde, ayın sonunda kiracının ödeme borcunu ifa etmesi gerekecektir.

Tarafların her ay ödeneceğini kararlaştırmadığı ve bu hususta yerel adet de bulunmadığı durumlarda ise, kiracının kira süresinin bitiminde kira bedelini ödeme borcunu ifa etmesi gerekecektir.

Yargıtay’ın bu husustaki yerleşik içtihatlarına göre ise, kira sözleşmesinde kira bedelinin her ay işlemeden peşin olarak ödenmesinin kararlaştırılmış olması halinde, ödemenin her ayın üçüncü günü akşamına kadar yapılması gereği kabul edilmiştir.

Yargıtay’ın anılan görüşüne istinaden, doktrindeki bir görüş, taraflarca bir muacceliyet şartı kararlaştırıldığı durumda, sonraki aylara ait kira bedellerinin de üçüncü günün sonunda doğup muaccel olacağını ifade etmiştir.

Kiracının banka havalesi yoluyla yaptığı kira ödemelerinde, kira borcu kiraya verenin banka hesabına geçtiği tarihte ödenmiş sayılmaktadır.

Kira bedeli ödemesinin banka hesabına havale yoluyla değil de, konutta ödemeli olarak yapılması halinde ise, Yargıtay kira bedelinin konutta ödemeli olarak PTT'ye veriliş tarihinin ödeme tarihi olduğunu ifade etmektedir.

Bu nedenle, kiraya verenin eline geçme tarihinin önem taşımadığını belirtmiştir. Ancak bu hususta doktrindeki bir görüş, Yargıtay’ın aksine konutta veya işyerinde ödemeli olarak posta yoluyla kira ödemesi yapıldığı durumlarda, kiracının kira bedelini ödeme borcunu parayı postaneye yatırdığı tarihte değil, kiraya verenin yerleşim yeri veya işyerinde ödendiği tarihte ifa etmiş olacağını belirtmiştir.

Kanaatimizce kiracı, kira bedelini konutta ödemeli olarak PTT’ye vermekle ödeme yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılmalıdır. Zira aksi takdirde, PTT memurunun verilen postayı geç tebliğe çıkarması yahut postacının zamanında götürmemesi gibi posta hizmetlerinde yaşanabilecek her türlü aksaklıktan kiracının sorumlu tutulması, hakkaniyete uygun bir yorum olmayacaktır.

Kira bedelinin ödenmesi hususunda zımni bir anlaşmanın varlığının iddia edildiği durumlarda ise, kira bedelinin sözleşmede belirlenen tarihin dışındaki diğer bir tarihte uzun süre ve muntazam olarak ödenmesi gerekmektedir.

Dolayısıyla kira bedelinin her ay farklı zamanlarda ödeniyor olması, kira bedelinin ödeme zamanında değişiklik yapıldığı hususunda zımni bir anlaşma yapıldığının kabulü için yeterli değildir.

Kiracının Temerrüdü

Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK. m. 315'te düzenlemiştir.

Buna göre, kiracı kiralananı teslim aldıktan sonra kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya en az 10 gün, ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gün olacak şekilde, yazılı olarak bir süre verecektir.

Kiraya verenin kiracıya yazılı olarak vereceği bu süre, söz konusu yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.

Kiracı bu süre içinde ödeme borcunu ifa etmediği takdirde ise, kiraya veren kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilecektir.

Yargıtay kararında, kira bedelinin ödenmesi hususunda zımni bir anlaşmanın varlığı için eksik ödemenin uzun süre devam etmesini şart olarak belirtmiştir.

Ancak kiraya verenin kira bedellerinin uzun süre eksik ödenmesine rağmen sessiz kalıp, sonrasında aradaki farkı talep etmesini ise dürüstlük kuralına aykırılık olarak değerlendirmiştir.

Kiracının kira bedelinin bir kısmına ilişkin temerrüde düşmesi durumunda ise, kiraya verenin kanunda anılan temerrüt hükümlerini uygulamasına ilişkin olarak doktrinde farklı görüşler söz konusudur.

Zira doktrindeki bir görüşe göre, kiracı kira bedelinin yüzde 90 - yüzde 95 gibi çok büyük bir kısmını ödemiş ve bakiye tutar yüzde 5 - yüzde 10 luk bir kısma denk geliyorsa, kiraya verenin cüzi bir tutar için bu kanun maddesine dayanarak sözleşmenin feshini bildirmesi, fesih hakkını kötüye kullanmak olarak ifade edilmiştir.

Ancak Yargıtay’ın da aynı doğrultuda olduğu diğer görüşe göre ise, borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellememelidir.

Bu görüşe göre, kiracının kanunda veya sözleşmede belirlenen vadede, kısmen veya tamamen ödememiş olması temerrüdün varlığı için yeterlidir.

Kanaatimizce de, kiracının asli yükümlülüğü olan kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, borcun yüzdelik olarak çok ya da az bir kısmının ödenip ödenmediğine bakılması uygun değildir.

Zira kanun koyucu bilhassa konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyacak şekilde hükümler tesis etmiştir ve kiracının bu asli yükümlülüğe aykırı davranması halinde de yine kiracıyı koruyacak şekilde, kiraya veren aleyhine bir değerlendirmede bulunmak, kiraya verenin haklarını ihlal etmek olarak yorumlanmalıdır.