Ancak, 5 yıllık zorunlu sürenin dolmasıyla birlikte, kira bedelini piyasa rayiçlerinin çok altında gören mülk sahipleri için yeni bir hukuki kapı aralanıyor: Kira Tespit Davaları. Uzmanlar, 2025 ve 2026 yıllarında bu davaların sayısında çok ciddi bir artış bekliyor.
5 Yıl Şartı Doldu: Sıra Tespit Davalarında
Hızla yükselen enflasyon ve yüzde 25'lik tavan zammın baskısı altında kalan ev sahipleri, kiranın "piyasa değerinin çok altında kaldığı" gerekçesiyle kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etme hakkına sahip. Fakat bu dava için kilit şart, kiracının konutta 5 yılını doldurmuş olması.
2020 yılında kira sözleşmesi yapan ev sahipleri için bu 5 yıllık süre bu yıl (2025) doluyor.
2021 yılında sözleşme imzalayanlar ise 2026 yılında 'kira tespit davası' açma hakkını elde edecek.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz'a göre, bu durum, özellikle zam sınırlaması döneminde yeni sözleşme yapmış ve dava açamamış ev sahiplerinin önümüzdeki aylarda çok yoğun bir şekilde tespit davası açmasına yol açacak.
Zam Sınırı Kalktı, TÜFE Ortalaması Nefes Aldırdı
Kirada yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasıyla birlikte, konut kira artışları yeniden Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi doğrultusunda, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması üzerinden yapılmaya başlandı.
Ali Güvenç Kiraz, enflasyon verisi ile TÜFE 12 ay ortalaması arasındaki 14-15 puanlık farkın, TÜFE ortalamasını daha yüksek kıldığını belirtiyor. Bu durum, yüzde 25 kuralına maruz kalan ev sahipleri için bir "nefes alma" durumu yaratsa da, asıl beklentinin ciddi gelir kaybını telafi edecek kira tespit davaları olduğunu vurguluyor.
Büyükşehirlerde Uzlaşma Çok Zor
Kira sözleşmesi kaynaklı açılacak tespit davalarında artık zorunlu hale gelen arabuluculuk süreci de kritik bir eşik olarak görülüyor. Uzmanlara göre, arabuluculuk başarı oranları tüm Türkiye ortalamasını gösterse de, büyükşehirlerde uzlaşma oranı düşüyor.
Daha küçük illerde, piyasa rayici ile mevcut kira arasındaki farkın daha makul seviyelerde olması uzlaşmayı kolaylaştırabilir.
Ancak İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde 10 bin liralık kiranın 60-70 bin lira rayice ulaşmış olabileceği durumlarda, arabulucuların tarafları ortada bir rakamda buluşturması oldukça zorlaşıyor.
Kiraz, büyükşehirlerdeki uzlaşma oranlarının, diğer illerdeki yüzde 40-50 bandının aksine, yüzde 25-30 bandında kaldığını tahmin ediyor. Uzlaşamayan tarafların ise kaçınılmaz olarak dava yoluna gideceği öngörülüyor.
Kira Tespit Davası Süreci ve Maliyeti
Ev sahipleri, 5 yılını dolduran kiracı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava süreci başlar:
Bilirkişi İncelemesi: Dava sürecinde bilirkişiler, bölge rayiç kiralarını inceleyerek yerinde keşifler yapar.
Yeni Kira Bedeli Belirlenmesi: Mahkeme, bilirkişi raporları doğrultusunda yeni bir kira bedeli belirler.
Hakkaniyet İndirimi: Eski kiracılar için belirlenen rakam üzerinden bir hakkaniyet indirimi uygulanır. Yani mahkeme, ev sahibinin talep ettiği ya da bölge ortalaması olan rakamı aynen kabul etmez.
Süreç ve Geçerlilik: Bu hukuki süreç ortalama 3 yıl sürebilir. Karar istinaf sonrası kesinleştiğinde yeni kira bedeli üzerinden ödeme gerçekleşir. Ev sahibi, geçmiş dönem zam farkını faizsiz olarak talep edebilir.